審理法院：四川省高級人民法院
案號：（2016）川民再323號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-04-24
審理經過
再審申請人稱/抗訴機關稱
再審申請人成都新西南房地產有限公司（以下簡稱新西南公司）與被申請人成都彬芳石化建材有限責任公司（以下簡稱彬芳公司）、胡宗彬、張志芳、胡猛因房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服四川省成都市中級人民法院（2015）成民終字第3579號民事判決，向本院申請再審。本院于2016年5月17日作出（2016）川民申465號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人新西南公司的委托訴訟代理人
、李中華，被申請人彬芳公司的法定代表人胡宗彬，被申請人胡宗彬及四被申請人的委托訴訟代理人俸波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
新西南公司申請再審稱，一、新西南公司遲延交房系政府的規(guī)劃調整行為和政策法規(guī)的變化導致，屬于不可抗力，應免除新西南公司的違約責任；二、原判確定的違約金60萬元沒有證據(jù)支持。新西南公司認為仍過分高于因未按期交房給彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛造成的損失。請求撤銷一、二審判決，依法改判新西南公司不對遲延交房承擔違約責任或改判對原審判決確定的違約金予以調減。
再審被申請人辯稱
被告辯稱
彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛辯稱，本案不屬于不可抗力，一、二審判決確定的違約金60萬元適當，不應當再次調減。請求維持二審判決。
彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛向一審法院起訴請求：判令新西南公司向彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛支付違約金200萬元，從2014年3月28日起算，如超過l2個月仍未交房，則再支付違約金200萬元，依次類推。
一審法院認定事實：2011年8月5日，新西南公司（甲方）與彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛（乙方）簽訂《房屋拆遷補償安置合同書》，約定新西南公司拆除彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛所有的位于成都市××寶光大道中××號有證建筑面積l277.33平方米、無證建筑面積396.66平方米的房屋，新西南公司以房屋產權調換方式進行拆遷補償安置，安置房屋為奧林花園的商鋪和住宅，建筑面積共計1987.32平方米。雙方還約定了結算產權調換差價款的辦法。并約定“由乙方自行過渡，過渡期間由甲方給乙方發(fā)放臨時安置補助費每月4萬元（18個月內）。19至24個月每月6萬元;25至36個月每月l2萬元，以后一直按每月12萬元給付”、“甲方應當在本合同簽訂后于2014年3月28日前將上述安置房屋交給乙方入住”、“違約責任：本合同生效后，因甲乙雙方任何一方不履行或不按時履行本合同的條款而給對方造成的經濟損失，責任方應承擔違約責任，違約金一次性支付對方200萬元。若再超過本合同約定的交房時間12個月不能交安置房另支付200萬元違約金，以此類推，違約金支付后繼續(xù)履行本合同”等內容。合同簽訂后，彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛按照合同約定向新西南公司交付了被拆遷的房屋，并向新西南公司支付614.6867萬元產權調換差價款及20萬元購房預付款。
新西南公司于2006年10月以協(xié)議方式取得位于成都市××寶光大道7184.82平方米（10.77畝）出讓二類住宅建設用地使用權。在項目即將啟動時，成都市新都區(qū)人民政府要求新西南公司在7184.82平方米基礎上對周邊零星土地約4545平方米進行整體拆遷整合。2006年11月，成都市新都區(qū)人民政府對老川陜公路進行拓寬改造，要求新西南公司對周邊14660平方米（約22畝）棚戶區(qū)進行整體拆遷整合，拆遷范圍達到l9205平方米（約28.80畝）。之后由于規(guī)劃道路和綠化占用部分土地，經規(guī)劃測定該地塊實際紅線面積為19.1480畝，用地性質為二類居住用地。2012年成都市新都區(qū)人民政府要求對該宗地拆遷地塊進行整體拍賣，新西南公司同意進行公開拍賣。2013年12月12日，新都區(qū)國土資源局向成都征地事務中心提出對近期擬以招拍掛方式出讓的l0宗國有建設用地使用權進行審查的申請，其中包含新西南公司用于建設拆遷安置房屋的桂西路社區(qū)的l9.1480畝土地。2014年2月27日，成都市征地事務中心向成都市國土資源局行政審批處出具了《關于新都區(qū)新都鎮(zhèn)桂西路社區(qū)范圍內擬出讓國有建設用地前期工作完成情況審查意見的函》，結論為：宗地具備出讓條件。
截止一審法庭辯論終結前，該宗土地仍未進行招拍掛。一審庭審中，彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛變更訴訟請求為，本案只主張新西南公司向其支付2014年3月28日至2015年3月27日的違約金，2015年3月28日以后的違約金待期限屆滿后另案主張。另查明，新西南公司按照合同約定向彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛支付了拆遷安置過渡費共計324萬元。
一審法院判決：成都新西南房地產有限公司于本判決生效之日起十日內向成都彬芳石化建材有限責任公司、胡宗彬、張志芳、胡猛支付違約金60萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費22800元、保全費5000元，共計27800元，由成都彬芳石化建材有限責任公司、胡宗彬、張志芳、胡猛負擔19460元，由成都新西南房地產有限公司負擔8340元。
彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛不服一審判決，上訴請求支持其一審訴訟請求。新西南公司亦不服一審判決，上訴請求駁回彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛一審訴訟請求。
本院查明
二審法院認定的事實與一審法院認定的事實一致。
爭議焦點
本院認為
二審法院認為，本案爭議的焦點為：是否構成不可抗力、情勢變更的情形；一審確定的違約金是否過高。
關于本案是否構成不可抗力、情勢變更的情形問題。不可抗力，是指合同簽訂后，發(fā)生了合同當事人無法遇見、無法避免、無法控制并不能克服的客觀情況。如自然災害、戰(zhàn)爭等。而情勢變更是指合同生效后，發(fā)生當事人不能預見并不能克服的情形。本案中，2004年12月1日，成都市國土資源局出臺《關于中心城區(qū)國有土地使用權出讓有關政策的通知》，對土地整合進行了規(guī)定，明確“因城市規(guī)劃原因，需要建設項目對其周邊不規(guī)則、不具備單獨提出規(guī)劃條件、不能單獨進行建設的零星地塊（舊城國有土地小于3000平方米，新征國有土地小于5000平方米）進行整合后整體建設的，由市規(guī)劃局提出整合意見，市國土資源局審核后，辦理用地手續(xù)”。2011年8月5日，新西南公司與彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛簽訂《房屋拆遷安置補償合同書》。從時間來看，關于通過整合方式取得的土地使用權面積上限為5000平方米的規(guī)定在簽訂《房屋拆遷安置補償合同書》之前，新西南公司作為專門從事房地產開發(fā)的公司，在簽訂該合同時，應當能預見到超過5000平方米的土地取得方式所存在的不確定性以及該土地可能需要通過招拍掛方式取得。后續(xù)土地使用權的取得方式發(fā)生變化應屬新西南公司自身應承受的商業(yè)風險。故成都市新都區(qū)土地政策的變化并非新西南公司不能預見，本案不屬于不可抗力，亦不適用情勢變更，一審對此認定正確。
關于一審確定的違約金是否過高。新西南公司違反了《房屋拆遷安置補償合同書》的約定，未按時向彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛交付拆遷安置房屋，構成違約，應當承擔相應的違約責任。違約責任的認定不僅應當依據(jù)合同約定，還應當依據(jù)違約行為給當事人造成的損失來綜合認定。雖然新西南公司認為應當調整違約金數(shù)額，但是原審以新西南公司未按照約定時間交付拆遷安置房給彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛造成的損失認定為房屋租金損失并無不妥。另原審根據(jù)合同性質以及新西南公司的違約程度將違約金酌情調整為60萬元符合實際，并無不當。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。一審案件受理費按一審確定的方式負擔。二審案件受理費32600元，由成都新西南房地產有限公司負擔9800元，成都彬芳石化建材有限責任公司、胡宗彬、張志芳、胡猛負擔22800元。
再審裁判結果
圍繞當事人的再審請求，本院對有爭議的證據(jù)和事實認定如下：
本院認為
再審中，新西南公司提交了2015年6月26日拍賣出讓國有建設用地使用權成交確認書、2015年7月10日國有建設用地使用權出讓合同、2012年5月12日至2016年1月12日成都市新都區(qū)土地儲備中心拍賣用地紅線撥地測繪圖，以證明其未按期交房屬不可抗力。彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛質證認為，上述證據(jù)不能證明存在不可抗力。本院認為，新西南公司所提交的證據(jù)不能證明本案存在不可抗力事實，故對該證據(jù)不予采信。再審中，本院依新西南公司申請，委托上海申價房地產評估有限公司對彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛因逾期收房所受房屋租金損失進行評估。上海申價房地產評估有限公司評估后出具了《房地產估價報告》，意見為：2014年3月28日起至2015年3月27日，彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛因逾期收房所受房屋租金損失為901200元。評估費用為16200元。新西南公司對該評估意見表示認可。彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛質證認為評估價格過低，且認為其損失并非僅僅房屋租金損失。本院認為，在本案雙方未約定損失賠償額計算方法時，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條“商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”規(guī)定，人民法院可以參照房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定損失賠償額。該評估意見是人民法院依法定程序選定并委托專門評估機構按照估價程序做出，彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛雖對估價結果持有異議，但無充分證據(jù)和理由，本院對該評估意見予以采信。
本院查明
本院再審認定的其他事實與二審認定的事實一致。
本院再審認為，一、關于本案是否構成不可抗力。不可抗力，是指合同簽訂后，發(fā)生了合同當事人無法預見、無法避免、無法控制并不能克服的客觀情況。即是當事人不可抗拒的外來力量，是不受當事人左右、支配的自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象。如自然災害、戰(zhàn)爭等。本案中，導致新西南公司不能按期交房的根本原因并非出現(xiàn)了新西南公司無法預見、無法避免、無法控制并不能克服的客觀情況，故不構成不可抗力，新西南公司據(jù)此免責的主張本院不予采納。
二、關于違約金的調整問題。新西南公司主張，新西南公司雖未按約定期限交房，但其向彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛支付了臨時安置補助費，自2013年6月1日起，新西南公司每月向彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛支付12萬元臨時安置補助費，足以彌補其損失，故違約金應調整為零元。本院認為，關于臨時安置補助費的性質問題，依照《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”并參考《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第四十三條“拆遷人應當給予被拆遷人或者房屋承租人支付臨時安置補助費、搬家補助費”、第四十八條“五城區(qū)范圍內的搬家補助費、拆遷住房的臨時安置補助費由市房產管理局不定期公布”的規(guī)定，拆遷人向被拆遷人支付自行過渡期間的臨時安置補助費是法律明確規(guī)定的、具有補助補償性質的費用，給付標準由政府統(tǒng)一規(guī)定。故臨時安置補助費不是拆遷人對被拆遷人的損失賠償費，新西南公司關于已支付了臨時安置補助費、足以彌補彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛的損失的主張沒有法律依據(jù)，本院不予采納。
新西南公司主張，原審將彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛一審主張的違約金200萬元調整為60萬元仍過分高于實際損失，請求再次予以調減?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。本案中，從違約造成的損失角度衡量：新西南公司因未按約定期限向彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛交房所造成的損失為901200元，原審確定的違約金60萬元并未超出彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛的實際損失；從合同履行程度方面衡量：新西南公司在2015年方取得相關建設手續(xù)，其履行交房義務的程度遠超合同約定期限；從違約后果來衡量：新西南公司的違約行為給彬芳公司、胡宗彬、張志芳、胡猛造成的生活經營困難是明顯的、長期的。故原審根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合衡量新西南公司違約事實，將其應支付的違約金酌情調整為60萬元，符合法律規(guī)定，本院予以維持。新西南公司關于再次調減違約金的主張無事實及法律依據(jù)，本院不予采納。
綜上，原二審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
本案裁判結果
維持四川省成都市中級人民法院（2015）成民終字第3579號民事判決。
再審評估費16200元，由成都新西南房地產有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判人員
審判長任冀川
審判員馮一平
審判員戚小虎
裁判日期
裁判日期
二〇一七年四月二十四日
書記員
書記員楊爽
