審理法院：鎮(zhèn)賚縣人民法院
案號：（2016）吉0821民初2076號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-12-09
審理經(jīng)過
原告劉萬富為與被告鎮(zhèn)賚縣天澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱天澤公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案于2016年2月4日起訴來院，本院受理后，天澤公司提出反訴，我院于5月20日作出（2016）吉0821民初355號民事判決，天澤公司不服提出上訴，白城市中級人民法院于10月8日以（2016）吉08民終1013號民事裁定將此案發(fā)回重審。本院于11月18日受理后，依法另行組成合議庭，在雙方當事人放棄舉證期限的情況下，于11月25日公開開庭進行了審理。原告劉萬富及委托訴訟代理人鄧少輝，天澤公司委托訴訟代理人李云峰到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原一審時，劉萬富訴稱，2014年5月1日，我與天澤公司簽訂了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書。天澤公司將以其開發(fā)建設(shè)的“金色嘉園”小區(qū)一期工程的臨街商服樓、小區(qū)內(nèi)商服樓、小區(qū)內(nèi)住宅各一戶與我的一戶營業(yè)用房、一戶庫房進行調(diào)換。現(xiàn)“金色嘉園”小區(qū)一期工程已竣工，天澤公司卻沒有按約定將房屋交付。故訴至法院要求天澤公司交付位于鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)新興北街西側(cè)臨街從北向南數(shù)第六戶面積約為180平方米的越層商服樓一戶；位于“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)7號樓西數(shù)第2門面積約為105平方米商服樓一戶；位于“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)4號樓2單元（或4號樓3單元）面積約為90平方米的住宅一戶。
被告辯稱
天澤公司辯稱：我方已經(jīng)按照雙方的約定將房屋建好，隨時準備交接，按雙方約定，在辦理手續(xù)時，我方要求劉萬富交付差價款。
天澤公司反訴稱：劉萬富在我公司拆遷的小區(qū)內(nèi)有一戶面積為147.72平方米住宅房屋。經(jīng)協(xié)商雙方于2014年5月1日簽訂了《鎮(zhèn)賚縣國有土地上房屋征收住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，劉萬富選擇回遷兩戶商服房屋，一戶住宅房屋。其中一戶為臨街商服，建筑面積180平方米，另一戶為小區(qū)內(nèi)商服，建筑面積105平方米，住宅房屋一戶，建筑面積90平方米。劉萬富在辦理入住手續(xù)時不同意補交差價款1663442.40元，故我方提出反訴。
劉萬富辯稱：我不同意交付差價款，天澤公司反訴請求沒有事實依據(jù)，應(yīng)當駁回。
原一審認為，原告的訴求應(yīng)予支持，被告反訴請求應(yīng)予駁回。故判決：被告（反訴原告）天澤公司于本判決生效之日起五日內(nèi)將位于鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)新興北街西側(cè)臨街從北向南數(shù)第六戶面積約為180平方米的越層商服樓一戶；位于“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)7號樓西數(shù)第2門面積約為105平方米商服樓一戶；位于“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)4號樓2單元（或4號樓3單元）面積約為90平方米的住宅一戶（三處均為“金色嘉園”小區(qū)一期工程內(nèi)）交付給原告（反訴被告）劉萬富；駁回被告（反訴原告）天澤公司的反訴請求。案件受理費100元，反訴費9885元，共計9985元，由被告（反訴原告）天澤公司負擔。
重審時，劉萬富向本院提出訴訟請求：要求天澤公司交付“金色嘉園”小區(qū)一期工程位于鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)新興北街西側(cè)從北向南數(shù)第六戶臨街180平方米的越層商服樓一戶、“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)7號樓東數(shù)第2個門105平方米商服一戶、“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)4號樓2單元90平方米住宅一戶。事實與理由：2014年5月1日，原、被告簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書。雙方約定，原告以有產(chǎn)權(quán)證的、面積為147.72平方米的營業(yè)性房屋，無產(chǎn)權(quán)證磚瓦結(jié)構(gòu)的建筑面積169平方米庫房與被告開發(fā)建設(shè)的“金色嘉園”小區(qū)一期工程的臨街180平方米商服樓、小區(qū)內(nèi)105平方米商服樓與住宅90平方米各一戶進行調(diào)換?，F(xiàn)一期工程已竣工，按約定，被告應(yīng)于2015年12月31日前將用于調(diào)換的房屋交付原告。但因被告仍拒絕原告回遷，故訴至法院。
天澤公司辯稱：我方已經(jīng)按照雙方的約定將房屋建好，隨時準備交付，我方同意劉萬富要求回遷至其陳述的具體位置的三戶樓房。但劉萬富有證住宅房屋面積為147.72平方米，無證照房屋面積為169平方米。按《金色嘉園小區(qū)改造項目國有土地上房屋征收補償安置方案》（以下簡稱《征收補償方案》），劉萬富回遷無需補差價面積為240.22平方米（147.72平方米+8平方米+84.5平方米），超過240.22平方米的樓房面積需按樓房性質(zhì)、所超的具體數(shù)額補差價。
天澤公司反訴稱：結(jié)合本訴的答辯，劉萬富在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)補交差價款1663442.40元。
劉萬富辯稱：我方不同意交付差價款，天澤公司反訴請求沒有事實依據(jù)，因為按照合同約定，應(yīng)當是以180平方米、105平方米、90平方米三個面積為標準，超出這三個面積之和，才交付差價款，所以反訴沒有依據(jù)，應(yīng)當駁回。另其所述和客觀事實不符，我用于調(diào)換的房屋除了147.72平方米的營業(yè)性用房之外，有169平方米的庫房及附屬設(shè)施、院落等。主張的單價是其單方定價，沒有與我方協(xié)商，不是合議達成的。
通過雙方陳述，無爭議事實為：原、被告雙方對原告回遷至“金色嘉園”小區(qū)一期工程、位于鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)新興北街西側(cè)從北向南數(shù)第六戶臨街180平方米的越層商服樓、“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)7號樓東數(shù)第2個門105平方米商服一戶、“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)4號樓2單元90平方米住宅一戶已達成一致。
本院認為
本案爭議焦點問題歸納為：1、按雙方簽訂的房屋回遷合同，原告可享受的無需補差價的回遷房屋面積是多少？2、原、被告之間的產(chǎn)權(quán)調(diào)換是否受《征收補償方案》調(diào)整？如原告回遷至雙方現(xiàn)達成一致的、位置具體明確的三戶樓方，應(yīng)否給付被告差價款1663442.40元？
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了舉證、質(zhì)證。對舉證方的證明目的及對方的質(zhì)證意見已記錄在卷為憑。對有爭議的證據(jù)，認定如下：
對原告舉證的認證情況：被告天澤公司對原告劉萬富所舉的第1份證據(jù)《鎮(zhèn)賚縣國有土地房屋征收住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》、第3份證據(jù)被告出具的一份要求原告補差價的清單、第5份證據(jù)（2015）鎮(zhèn)民速初字第128、127、129號、（2015）鎮(zhèn)民二初字第129號、（2015）鎮(zhèn)民一初字第130號及（2015）白民三終字第149號民事判決書真實性無異議，予以采信；對第2份證據(jù)真實性予以采信；第4份證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性；第6份證據(jù)中證人王成與原告有親屬關(guān)系，對其證言不予采信，候?qū)毤爸苄〖t等人證人證言證明了房屋回遷的情況，其證詞予以采信。
對被告舉證的認證情況：原告對第1份證據(jù)《鎮(zhèn)賚縣國有土地房屋征收住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》、第3份《征收補償方案》征求意見表、第4份房屋所有權(quán)證三份、第5份鎮(zhèn)賚縣鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)廣利五金商行檔案一份及第7份證據(jù)李洪軍協(xié)議書、棚戶區(qū)改造入戶費用結(jié)算清單、回遷安置證明、營業(yè)執(zhí)照、身份證各一份，房屋所有權(quán)證二份；王俊如協(xié)議書、棚戶區(qū)改造入戶費用結(jié)算清單、回遷安置證明、營業(yè)執(zhí)照、身份證各一份，房屋所有權(quán)證二份的真實性無異議；第2份證據(jù)《征收補償方案》為被告天澤公司單方制定，不予采信；第6份鎮(zhèn)賚縣人民政府鎮(zhèn)政發(fā)[2013]4號文件。本案不是國家公權(quán)利為后盾的國有土地房屋征收，原、被告房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換為平等民事主體間的民事行為，不受此證據(jù)約束，故不予采信；第8份證據(jù)鎮(zhèn)賚縣住建局出具的鎮(zhèn)賚縣城區(qū)D級危房統(tǒng)計表及城市危險房屋管理規(guī)定各1份與本案無關(guān)聯(lián)，不予評析；第9份鎮(zhèn)賚縣城區(qū)棚戶區(qū)改造項目審批表與鎮(zhèn)賚縣發(fā)改局（2014）第207號批復各一份，只能證明被告天澤公司開發(fā)“金色嘉園”小區(qū)進行了審批的申請，但不能證明對原告房屋調(diào)換即是對國有土地的房屋的征收，不予采信；第10份為視聽資料一份。但內(nèi)容不清晰，且無其他證據(jù)佐證，不予采信；第11份孫國志證詞僅能證明孫國志房屋補償安置情況，不能證明劉萬富收到了補償方案，且這與被告天澤公司自己陳述相矛盾。在原一審第一次庭審筆錄第38頁19至23行，被告回答，無證據(jù)證明讓原告簽字時明確了補償方案，每家每戶都說明了，故對此證不予采信。
通過當事人陳述與法院認證，查明案件事實如下：
2014年5月1日，劉萬富與天澤公司簽訂《鎮(zhèn)賚縣國有土地上房屋征收住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》（編號TZ00003）。協(xié)議第一條第一款約定，劉萬富在征收范圍內(nèi)有產(chǎn)權(quán)證（照）房屋使用性質(zhì)為營業(yè)，磚瓦結(jié)構(gòu)，建筑面積147.72平方米；層高在2.2米、面積在24平方米以上，且符合居住條件的無證房屋，磚瓦結(jié)構(gòu)，建筑面積169平方米，實際用途庫房。第三條約定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換回遷安置時間、位置、戶型、面積及裝修標準（一）劉萬富臨時安置過渡期限分別為：一期2015年12月31日、二期2016年12月31日、三期2017年12月31日前；如提前回遷，以回遷公告時間為準。（二）被告在“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)回遷安置原告劉萬富。（三）劉萬富可享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積為147.72平方米，被告按原告選擇回遷180平方米臨街商服一個、105平方米小區(qū)內(nèi)商服1個的戶型給予設(shè)計并建設(shè)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換樓房建筑面積待樓房竣工后以測繪面積為準，不符部分按《征收補償安置方案》規(guī)定多退少補?！钡谑畻l規(guī)定“原、被雙方認為需要訂立的其它事項：1、接到被告搬家通知書搬家交房的，被告支付臨時安置補助費，否則，不予支付；回遷新興北街西側(cè)臨街越層商服（180平方米1個）在金色嘉園小區(qū)1期工程內(nèi)回遷105平方米小區(qū)內(nèi)商服1個、90平方米住宅樓1個”?，F(xiàn)劉萬富以天澤公司沒有按約定于2015年12月31日前交付調(diào)換的房屋為由訴至法院要求天澤公司交付位于鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)新興北街西側(cè)臨街從北向南數(shù)第六戶面積約為180平方米的越層商服樓一戶；7號樓東數(shù)第2門面積約為105平方米商服樓一戶及4號樓2單元202室面積約為90平方米的住宅一戶（三處均為“金色嘉園”小區(qū)一期工程內(nèi)）。被告同意原告回遷位置明確的、也是原告訴稱的房屋，但要求劉萬富補交差價款1663442.40元，并就此提起反訴。
另查明：現(xiàn)天澤公司開發(fā)建設(shè)的“金色嘉園”小區(qū)一期工程已竣工驗收。劉萬富曾與天澤公司簽訂編號為TZ00001(原始)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書一份，后因需要將其中回遷的部分商服樓所有權(quán)變更為劉萬富的兒子劉春勝，遂又與天澤公司簽訂了編號為TZ00003的協(xié)議書。
結(jié)合案件事實，圍繞焦點問題，現(xiàn)綜合評判如下：
一、原告劉萬富的訴求有事實與法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。
1、原、被告各自的權(quán)利、義務(wù)不應(yīng)受《征收補償方案》約束，也不應(yīng)按此方案來執(zhí)行。
《征收補償方案》為被告天澤房地產(chǎn)依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《2013年鎮(zhèn)賚縣城區(qū)棚戶區(qū)改造房屋征收補償安置暫行辦法》單方制定的一個補償方案，與包括原告在內(nèi)的眾多被拆遷戶并不存在協(xié)商的過程。被告天澤房地產(chǎn)作為開發(fā)商在本案中，無論從主體上還是程序上都不符合房屋征收的條件。房屋征收是為了公共利益的需要，房屋征收部門依照法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)限和程序進行，是以公權(quán)力為后盾的政府行為，是將單位或個人的房屋所有權(quán)及相關(guān)土地使用權(quán)收歸國有的行為。被告雖舉證鎮(zhèn)賚縣城區(qū)棚戶區(qū)改造項目審批表及鎮(zhèn)賚縣發(fā)改局（2014）第207號批復等證據(jù)，但只能證明被告開發(fā)的“金色嘉園”小區(qū)是經(jīng)被告申請，由政府部門審核并批準的棚戶區(qū)改造工程。但在具體的拆遷過程中，被告自己作為拆遷人、與作為被拆遷人的原告是平等民事主體間的行為，被告不是為公共利益的需要，而是為了商業(yè)利益的目的。在具體的拆遷安置補償過程中，政府并未發(fā)布征收公告和征收決定，是由被告進行拆遷安置的。原告劉萬富與被告天澤公司于2014年5月1日所簽訂的《鎮(zhèn)賚縣國有土地上房屋征收住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》（編號TZ00003）是雙方真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按約定履行合同義務(wù)。
2、原告劉萬富享受回遷無差價的總面積應(yīng)為375平方米，超過375平方米，被告才能行使要求原告給付差價款的權(quán)利。
《中華人民共和國合同法》第一百二十五條第一款規(guī)定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！北景傅碾p方當事人對合同條款即第三條第（三）款所使用詞句的原意解釋無法達成一致，第三款具體內(nèi)容為：“劉萬富可享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積為147.72平方米，天澤房地產(chǎn)按劉萬富選擇回遷一個180平方米臨街商服、一個105平方米小區(qū)內(nèi)商服及一個90平方米住宅的戶型給予設(shè)計并建設(shè)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換樓房建筑面積待樓房竣工后以測繪面積為準，不符部分按《征收補償方案》規(guī)定多退少補。劉萬富主張，被拆遷的有證房屋面積為147.72平方米，無證為169平方米可無差價調(diào)換即應(yīng)享受回遷面積180平方米臨街商服、105平方米小區(qū)內(nèi)商服及90平方米小區(qū)內(nèi)住宅各一處，實際回遷面積與這三處應(yīng)回遷面積不符部分，按《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》多退少補；天澤房地產(chǎn)在原一審時主張，劉萬富無差價的回遷面積為155.72平方米（147.72+8），超過部分，按《征收補償方案》多退少補；在本案重審時，天澤房地產(chǎn)又主張，劉萬富無差價的回遷面積為有房權(quán)證的147、72加8平方米，另169無證房屋“拆二補一”為84.5平方米，即240.22平方米，超過部分，按《征收補償方案》且根據(jù)回遷樓房的性質(zhì)多退少補。
本院認為，從雙方簽訂合同的文字用語來看，協(xié)議書中之所以約定“多退少補”是由于建筑行業(yè)的特點決定的。由于設(shè)計及實際施工等因素，建成的房屋與設(shè)計的房屋總會存在誤差，而此情況是在簽訂合同時不確定的。本案如按被告方理解的“多退少補”在簽訂合同時就是確定的，本案不需要“退”，只需要“補”了。無論是被告在原一審時主張劉萬富無差價回遷面積為155.72平方米，還是重審時主張的240.22平方米，至少劉萬富有一戶回遷的樓房應(yīng)基于買賣關(guān)系產(chǎn)生，這顯然不符合第三條第（三）款所使用詞句的原意。其次，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四規(guī)定，建筑中面積誤差一般在絕對值3%以內(nèi)。從交易習慣來看，合同中約定的“多退少補”是房屋建成后實際測量面積（專項部門測繪）與設(shè)計面積之間的誤差。如按照被告的理解，誤差達134.78平方米（180平方米+105平方米+90平方米-147.72平方米-8平方米-84.5平方米），不符合常理。最后《中華人民共和國合同法》第三十九條“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款?！钡谒氖粭l“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款?！币来藦脑?、被告簽訂合同的目的來看，是以物易物，而被告反訴要求原告支付高額差價款有違原告簽訂協(xié)議書的目的已不符合補償?shù)谋疽?。從合同中雙方的權(quán)利與責任條款及誠實信用原則也可以看出，如有約定，對原告來說交付被拆遷的房屋及補交少許差價款是其主要義務(wù)，相對于被告而言交付回遷樓房是其主要義務(wù)，收取少許差價款是其主要權(quán)利。被告作為一個從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司，作為提供格式條款的一方，卻沒有將補交差價款一項寫入?yún)f(xié)議，不符合常理。被告不僅應(yīng)在協(xié)議中寫明是否需要補交差價款，還應(yīng)就此條款向原告進行解釋并明確說明，便于原告在簽訂合同時做出選擇判斷，而不是在合同簽訂后、工程竣工待履行交付應(yīng)回遷樓房時才主張給付差價款，也違背誠實信用原則。故本院認為，應(yīng)做出不利于提供格式條款一方即被告方的解釋，確認原告享受無差價的回遷面積為375平方米。
3、原告回遷三戶樓房具體位置現(xiàn)已明確
在重審庭審時，雙方對原告回遷至位于鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)新興北街西側(cè)從北向南數(shù)第六戶臨街180平方米的越層商服樓一戶、“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)7號樓東數(shù)第2個門105平方米商服一戶、“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)4號樓2單元402室90平方米住宅一戶達成一致。三戶樓房皆為被告開發(fā)的一期工程。
二、應(yīng)駁回被告反訴的訴訟請求
《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果?！北景副桓娣丛V訴求為原告回遷房屋總面積超過155.72平方米所應(yīng)補的差價款1663442.40元。本院認為，原告回遷總面積在超過375平方米時，才支付差價款?，F(xiàn)被告沒有充分的證據(jù)能夠足以推翻原、被告雙方簽訂的《鎮(zhèn)賚縣國有土地上房屋征收住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，屬證據(jù)不足，應(yīng)承擔不利的后果，故被告天澤公司要求原告劉萬富補交差價款1663442.40元的反訴請求，本院不予支持。
綜上，經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十一條、第六十條、第一百零七條、第一百二十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告（反訴原告）鎮(zhèn)賚縣天澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將“金色嘉園”小區(qū)一期工程內(nèi)、位于鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)新興北街西側(cè)臨街從北向南數(shù)第六戶面積約為180平方米的越層商服樓一戶；位于“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)7號樓東數(shù)第2門面積約為105平方米商服樓一戶；位于“金色嘉園”小區(qū)內(nèi)4號樓2單元202室面積約為90平方米的住宅一戶交付給原告（反訴被告）劉萬富。
二、駁回被告（反訴原告）鎮(zhèn)賚縣天澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的要求原告（反訴被告）給付差價款1663442.40元反訴請求。
案件受理費100元，反訴費9885元，共計9985元，由被告（反訴原告）鎮(zhèn)賚縣天澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于吉林省白城市中級人民法院。
期滿不上訴，則本判決生效，雙方當事人必須自覺履行，逾期不履行的，本院將依據(jù)對方當事人的申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，從法律文書確定的履行期間的最后一日起計算。逾期不申請，本院將視為放棄權(quán)利。
審判人員
審判長王剛
人民陪審員鄭玉杰
人民陪審員付亞靜
裁判日期
二〇一六年十二月九日
書記員
書記員王曉莉
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