審理法院：福州市馬尾區(qū)人民法院
案號：（2014）馬民初字第190號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-12-01
審理經過
原告福州馬尾基督教堂（以下簡稱“馬尾教堂”）與被告福州市馬尾區(qū)馬江房屋征收服務中心（以下簡稱“馬江房屋征收服務中心”）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2014年1月24日立案受理，第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平申請參加訴訟。因案情復雜轉為普通程序進行審理，依法組成合議庭，于2014年6月20日公開開庭進行審理。原告馬尾教堂的委托代理人林寧，被告馬江房屋征收服務中心的委托代理人黃勝利，第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平的委托代理人李書建到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告馬尾教堂訴稱：原、被告于2013年7月15日簽訂了房屋征收補償安置協(xié)議書，約定：原告同意實行產權調換的房屋建筑面積為158.29m2，其各項補償補助及獎勵費總金額合計為1113208元，并同意依據(jù)房屋征收項目房屋補償方案規(guī)定的產權調換方式，選擇產權調換用房，并按規(guī)定價格計算房屋價款即：就地（馬尾街）90房型2套（其中上靠180平方按5998元／m2，合1076400元），兩者調換差價余款為36808元。被告在收取產權證和土地證后，已經為原告辦理了選房等手續(xù)，應根據(jù)協(xié)議約定退還原告差價款36808元，且同一地塊其他被拆遷人已收到拆遷款，但被告以有人對原告房屋產權提出異議為由，不履行結算義務并付清余款。原告認為，原告的兩證齊全，被告完全可以確定產權歸屬，為原告辦理后續(xù)的手續(xù)。雙方既然已經簽訂了拆遷協(xié)議，被告應當及時履行合同義務。若他人有爭議，應由他人起訴原告，被告應告知其向法院起訴，被告不應當以此為由拒絕履行義務。原告迫不得已，請求：判決被告根據(jù)《房屋征收補償安置協(xié)議書》退還拆遷差價款36808元。
被告辯稱
被告馬江房屋征收服務中心辯稱：2013年7月15號簽訂協(xié)議是沒錯的，但是我們在協(xié)議的審核中第三人提出該份協(xié)議房屋產權存在爭議，因此我們暫停支付相關的安置補償款。
第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平述稱：第三人父親張華宜是本案原告福州馬尾基督教堂的前任牧師，1968年之前第三人一家一直居住在教堂內。1968年文革期間，第三人一家被政府安排到馬尾鎮(zhèn)進步里58號房屋居住，該房屋原有狀況為“一層一間面積為26.7㎡的廳堂”。因該房屋無法滿足第三人一家九口人的居住需要，經政府同意，第三人一家于1970年單獨出資在58號原有一層房屋之上新建了一層房屋，分為兩個房間，面積為20.44㎡。同時，第三人一家還在58號房屋門前的空地上另行單獨出資新建了一間簡易的廚房兼餐廳。1977年，第三人一家對原建的簡易廚房兼餐廳進行重建，重建后的廚房和衛(wèi)生間為磚木結構，面積為23.67㎡。以上客觀事實有航拍圖、參與建造房屋的土、木工人的證言、了解馬尾鎮(zhèn)進步里58號房屋變化狀況和真實權屬情況的臨近居民的證言等證據(jù)材料加以證實。
第三人一家基于其單獨出資合法新建行為當然取得上述總面積為44.11㎡的馬尾鎮(zhèn)進步里58號第二層房屋及該房屋前面的廚房以及衛(wèi)生間的所有權。但在第三人一家毫不知情的情況下，原告先于1997年將第三人所有的在58號原有一層房屋之上新建的面積為20.44㎡的房屋并入進步里57號并以原告名義辦理了房產證，確認產權面積為100.82㎡；而后原告又于2013年7月15日擅自將申請人所有的上述總面積為44.11㎡的房屋以自己名義與本案被告簽訂了編號為MWJA5204202號的《房屋征收補償安置協(xié)議書》，協(xié)議載明“原告為被拆遷的馬尾區(qū)進步里57號房屋的所有權人，該房屋總建筑面積為158.92㎡，其中產權面積100.82㎡，無產權建筑面積58.1㎡；同時約定本案被告應向原告就地安置90㎡房型2套并向原告退還產權調換差價36808元”。
現(xiàn)本案原告以被告未按《房屋征收補償安置協(xié)議書》約定向其支付產權調換差價36808元為由提起訴訟。第三人認為，在未取得第三人一家事先同意且第三人一家事后不予追認的情況下，原告無權以自己名義將第三人一家合法所有的房屋進行處分。原告就訟爭房屋拆遷補償事宜與被告簽訂的《房屋征收補償安置協(xié)議書》嚴重侵犯了第三人的合法財產權益，依法應確認為無效。鑒此，第三人與本案有利害關系，對本案原、被告之間的訴訟標的有獨立的請求權，據(jù)此，為維護第三人之合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第56條規(guī)定，申請人申請以第三人身份參加訴訟，提出獨立請求，請求：1、依法確認原、被告簽訂的MWJA5204202號《房屋征收補償安置協(xié)議書》無效；2、本案訴訟費用由原、被告承擔。
原告馬尾教堂對于第三人的訴訟請求，辯稱：1、原告認為第三人提出的自行出資加蓋，無法提出充分的證據(jù)證明，本案歷史已經非常久遠了。國家將房產歸還后，原告馬上就跟人員建立租賃合同關系，包括本案第三人的母親，當時雙方約定租金為每月1元錢，此后一直維持租賃關系，一直到2004年第三人母親去世，第三人將租賃房屋退還原告，原告將房產收回，后來陸陸續(xù)續(xù)又租給其他人直到拆遷，在此期間任何人都有權對房屋進行翻修和改建，包括原告自身對房屋進行了若干次翻修和改建。第三人04年就搬出訴訟房屋，將近10余年這個房產都是有人居住了，這個房產最后的拆遷規(guī)模是經過一系列的歷史沿革而形成的，第三人提供的證據(jù)無法證實某個位置是他們加蓋的，更無法用拆遷時的丈量面積來證明他們當時加蓋的面積是44.11㎡。2、第三人超過訴訟時效，雙方是租賃合同，在租賃關系解除后，向原產權人提出相關的訴請，必須在合同解除后。第三人從沒有向原告提出權利訴求，此后到拆遷前后經歷了10年時間，沒有人員提出訴求，所以我們認為第三人看到房屋拆遷涉及到了利益，才出來訴爭房產，我們認為主張訴請超過了訴訟時效，應該駁回第三人的訴請。
被告馬江房屋征收服務中心對于第三人的訴訟請求，辯稱：本案之所以拆遷款暫時沒有支付給原告，是第三人對拆遷提出異議，因此我們認為協(xié)議書產權明確后，依法應當補償給哪一方就補償給哪一方。
原告向本院提供以下證據(jù)：
1、宗教活動場所登記證；
2、組織機構代碼；
證據(jù)1、2證明原告主體資格。
3、房屋所有權證；
4、土地使用證；
證據(jù)3、4證明產權所有人。
5、抽取選房順序號，證明房屋拆遷調換情況。
6、房屋征收補償安置協(xié)議書；
7、貨幣補償產權調換表；
證據(jù)6、7證明房屋拆遷具體補償。
8、楊文展身份證，證明馬尾區(qū)基督教堂的負責人。
補充證據(jù)：
1、租金收據(jù)存根聯(lián)，證明原告與第三人母親建立了租賃合同關系，在租賃期間第三人每年都有按時交納租金。
2、房屋租賃合同，證明第三人母親去世后，第三人就把房產退還給原告，后來又陸陸續(xù)續(xù)租賃給許多人。
3、臨時建筑許可證，證明原告對該房屋也有進行翻修和加蓋的事實。
被告馬江房屋征收服務中心質證認為，對證據(jù)1、2、5、8無異議。對證據(jù)3、4由法院認定。對證據(jù)6真實性無異議，我們認為這份協(xié)議至少是無產權的部分可撤銷，我們被告方作為拆遷人簽訂了協(xié)議，如果法庭查明登記錯誤，這安置協(xié)議里面登記的面積就要做更改。2、該份補償安置協(xié)議書里面涉及到無產權面積58.1㎡，該面積所指的房產是僅由原告向被告具結說明房子是他們的，但客觀是誰的應該由法院依法判決。3、該協(xié)議并沒有明顯的差額款的支付時間，即便法院依法判決被告應當支付原告差額款，那么也必須給被告合理的時間以安排付款時間。對證據(jù)7無異議，補償金額非常大有30多萬，如果本案不能將第三人追加進來，法院直接判決給原告，將導致被告或者第三人利益受到重大的損失，也會使被告、第三人甚至是原告造成不必要的損失。對于補充證據(jù)由法院依法認定。
第三人質證認為：對證據(jù)1、2、5、8無異議，對證據(jù)3真實性有異議，第三人認為其中20.44平方米的產權面積應歸屬于第三人。證據(jù)4無異議，該份證據(jù)所確認的占地范圍并不包括第三人58號房屋23.67㎡廚房和衛(wèi)生間土地面積。對證據(jù)5無異議。證據(jù)6、7，第三人認為其中44.11㎡的相應補償應歸屬于第三人，原告在未告知第三人的情況無權處理第三人的房屋，該份協(xié)議應該認定為無效，并且協(xié)議書確認教堂面積遠遠超過產權證上的面積。對補充證據(jù)1，第二頁，這份如下所指的僅限原58號一樓部分，第三人租賃的房屋僅限一樓。第三頁，僅指的原建筑58號和57號的一樓平臺。第八頁也已經明確第三人向原告租用的房屋一樓廳堂的房屋。證據(jù)2我們認為前3份租賃合同和本案無關，僅限于原告所有的57號房屋不包括58號第二層和加蓋的部分。在第三人母親去世后，教堂的前任牧師和第三人關系良好，前任牧師要求借第三人第二層和廚房衛(wèi)生間使用，第三人同意將58號第二層和廚房衛(wèi)生間借給教堂使用，原告所有的57號房屋要經過第三人58號所建的廚房，第三人都沒有放棄對該房屋的主張。對補償證據(jù)3原告翻修的范圍僅限于57號房屋98年擴建，并沒有擴大97年的產權面積。13年拆遷超出產權確認面積部分是歸第三人所有。
本院認為
本院認為，原告提供的證據(jù)1、2、5、8，被告和第三人均無異議，予以采用。證據(jù)3、4系國家機關出具的權屬證書，予以采用。證據(jù)6、7確系原、被告所簽訂，予以采用。對補充證據(jù)1，雙方均認可存在租賃關系，予以采用。對補充證據(jù)2，無法直接證實訴爭房產的歸屬，不予采用。對補充證據(jù)3，系國家機關出出具的證書，予以采用。
被告馬江房屋征收服務中心未向本院提交證據(jù)。
第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平向本院提交如下證據(jù)：
1、未擴建廚房前馬尾鎮(zhèn)進步里57號與58號房屋外觀立體圖；
2、擴建廚房后馬尾鎮(zhèn)進步里57號與58號房屋外觀立體圖；
3、申請人新建進步里58號房屋第二層及58號房屋前面廚房和衛(wèi)生間后的平面示意圖；
4、拆遷丈量記錄；
5、申請人新建的廚房外觀和室內照片；
6、申請人新建的進步里58號第二層房屋的照片；
7、航拍圖；
8、證人證言及證人身份信息；
證據(jù)1-8證明：1、福州馬尾基督教堂所有的馬尾區(qū)進步里58號房屋的原有狀況為“一層一間面積為26.7㎡的廳堂”；2、第三人一家于1977年分別在進步里58號原有一層房屋之上新建面積為20.44㎡第二層房屋及在58號房屋門前的空地上新建面積為23.67㎡的磚木結構的廚房和衛(wèi)生間的事實；3、馬尾鎮(zhèn)進步里57號與58號房屋及第三人所建廚房的平面狀況及所處的具體位置（航拍圖）；4、航拍圖證實面積為20.44㎡的58號第二層房屋及在58號房屋前面的面積為23.67㎡的廚房和衛(wèi)生間建造于1988年之前；5、拆遷丈量記錄證實2013年被拆遷的福州馬尾基督教堂房屋平面狀況及總面積為158.92㎡的事實。
9、馬尾鎮(zhèn)進步里57號房屋所有權證，證明原告于1997年將第三人所有的在58號原有一層房屋之上新建的面積為20.44㎡的房屋并入進步里57號并以原告名義辦理房產證的事實。
10、MWJA5204202號《房屋征收補償安置協(xié)議書》，證明原告于2013年7月15日擅自將第三人所有的總面積為44.11㎡的馬尾鎮(zhèn)進步里58號房屋以自己的名義與被告簽訂年編號為MWJA5204202號的《房屋征收補償安置協(xié)議書》，侵害第三人合法權益的事實。
原告馬尾教堂質證認為：證據(jù)1-3是原告單方面制作的，真實性無法確認，請法院依法認定。證據(jù)4，從證據(jù)本身看不清圖紙的來源，對其真實性無法確認，即使內容屬實也是拆遷的狀況，也無法證明第三人當年所謂的搭蓋情況。證據(jù)5-6真實性無異議，但不能證明第三人主張的證明對象。證據(jù)7真實性無法確認，由法院依法認定，這個房子不止第三人居住過。證據(jù)8對證人所述情況真實性無法確定，證人和第三人是鄰里關系，有一個證人說搬遷是拆遷前，所以證言存疑，僅憑本案證人證言不能當做真實證據(jù)。證據(jù)9真實性無異議，我們認為原告的產權是合法的。證據(jù)10跟證據(jù)9的質證意見一樣。
被告馬江房屋征收服務中心質證認為：證據(jù)4真實性無異議，證據(jù)10跟原告的質證意見一樣。其他證據(jù)由法院依法認定。
本院認為，對第三人提供的證據(jù)1、2、3，僅是第三人為反映房產情況而制作的圖像資料，并非證據(jù)，故不予采用。證據(jù)4系被告馬江房屋征收服務中心所制作，被告馬江房屋征收服務中心對其真實性無異議，予以采用。證據(jù)5、6，原告對其真實性無異議，予以采用。證據(jù)7，航拍圖系復印件，無相關部門蓋章確認，不予采用。證據(jù)8，第三人申請的證人阮榮官、楊茂發(fā)、薛伯忠均已出庭作證，故對其證言予以采用。對證據(jù)9、10，原告對其真實性無異議，予以采用。
經審理查明：福州市馬尾區(qū)進步里57號房屋為原告所有，建筑面積100.82平方米，用地面積為121.33平方米。2013年7月15日，原告、被告馬江房屋征收服務中心、福州市馬尾區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局就福州市馬尾區(qū)進步里57號房屋的安置補償達成協(xié)議，并簽訂《房屋征收安置補償協(xié)議書》（以下簡稱《協(xié)議書》）?！秴f(xié)議書》第一條約定：“1、乙方（原告）被征收房屋主體屋式為磚木一等，成新率80%，總建筑面積158.92m2，其中：產權住宅建筑面積為100.82m2……無產權建筑面積為58.1m2……2、……乙方無產權建筑面積折算成補償安置面積為58.1m2?！?968年第三人一家遷入馬尾教堂內居住，后因居住面積過小，遂在所居住的廳堂上加蓋閣樓，后又在在廳堂前緊鄰原告房產的路邊加蓋廚房和衛(wèi)生間（面積為23.67m2）。1998年4月7日至1998年9月15日，原告經許可按等面積對福州市馬尾區(qū)進步里57號房屋進行翻修。
另查，張華宜、柯瑞娟原為被告馬尾教堂的牧師和牧師娘，是第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平的父親和母親。張華宜、柯瑞娟均已去世。1985年10月起至2004年1月，柯瑞娟向原告承租教堂內的福音堂，每月租金為人民幣1元。
本院認為：原告與被告馬江房屋征收服務中心簽訂的《房屋征收安置補償協(xié)議書》系雙方真實意思表示，對于其中的產權住宅建筑面積100.82m2，原告提供了產權證、土地證等證實其權屬，《房屋征收安置補償協(xié)議書》中對該部分面積的約定合法有效，本院予以確認。
根據(jù)原告與被告馬江房屋征收服務中心簽訂的《房屋征收安置補償協(xié)議書》，被告馬江房屋征收服務中心應退還拆遷差價款36808元。但是，依據(jù)《合同法》第六十七條的規(guī)定，由于原告和第三人就《房屋征收安置補償協(xié)議書》中的部分房產存有爭議，在爭議尚未解決時，被告馬江房屋征收服務中心并無法確定爭議房產的最終補償對象和補償數(shù)額，在此情形下，被告馬江房屋征收服務中心暫停支付價款，并無不當，故原告要求被告馬江房屋征收服務中心立即退還拆遷差價款36808元，依據(jù)不足，本院不予支持。
第三人認為產權范圍內有20.44㎡為其所有，但并無證據(jù)證實，故第三人以此為由主張《房屋征收安置補償協(xié)議書》無效，本院不予支持。第三人認為原告是在其不知情的情況下辦理了產權證，本院認為，第三人若對產權證的辦理存有異議，屬于房屋產權登記糾紛，應通過行政訴訟解決，不屬于本案處理范圍。
對于第三人主張的23.67㎡的廚房和衛(wèi)生間，原告和第三人均無證據(jù)證明對廚房和衛(wèi)生間擁有合法產權，被告馬江房屋征收服務中心出具的丈量圖上亦證實該部分為無產權建筑。但是，第三人申請出庭作證的證人阮榮官、楊茂發(fā)、薛伯忠的證言相互印證，能夠證實該部分確為第三人的父母所建，現(xiàn)第三人的父母張華宜、柯瑞娟均已去世，故因該房產所產生的拆遷安置補償權益應由第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平享有。原告在未取得第三人同意的情況下就該23.67㎡的廚房和衛(wèi)生間與被告簽訂《房屋征收安置補償協(xié)議書》，系無權處分，由于第三人對原告與被告簽訂《房屋征收安置補償協(xié)議書》的行為不予認可，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，《房屋征收安置補償協(xié)議書》中有關23.67㎡的廚房和衛(wèi)生間的部分應為無效。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、第六十七條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、駁回原告福州馬尾基督教堂的訴訟請求；
二、確認原告福州馬尾基督教堂與被告馬江房屋征收服務中心2013年7月15日簽訂的《房屋征收安置補償協(xié)議書》中關于23.67㎡的廚房和衛(wèi)生間的約定無效；
三、駁回第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平的其他訴訟請求。
本訴案件受理費720元，減半收取360元，由原告福州馬尾基督教堂負擔。第三人獨立訴訟請求案件受理費7410元，由第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平負擔6306元，原告福州馬尾基督教堂負擔1104元，原告福州馬尾基督教堂應負擔的第三人獨立訴訟請求案件受理費已由第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平代墊，被告應在本判決生效之日起十日內支付給第三人張麗環(huán)、張躍環(huán)、張醒環(huán)、張明環(huán)、張小環(huán)、張振環(huán)、張定平。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于福州市中級人民法院。
審判人員
審判長丁建旺
人民陪審員吳國興
人民陪審員吳曉萍
裁判日期
二〇一四年十二月一日
書記員
書記員蔡雄斌
