審理法院：達(dá)州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2014）達(dá)中民終字第309號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-05-07
審理經(jīng)過(guò)
上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被上訴人秦澤清房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服達(dá)州市達(dá)川區(qū)人民法院（2013）達(dá)達(dá)民初字第396號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2014年4月29日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人譚順紅、劉宗達(dá)，被上訴人秦澤清及其委托代理人吳星宇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院查明，2007年1月10日，原告（反訴被告）與達(dá)州市新華建司簽訂了《拆遷安置協(xié)議書(shū)》約定：1、秦澤清將位于達(dá)縣XX小區(qū)的私有房屋交給達(dá)州市新華建司拆遷，該房屋建設(shè)總面積240平方米；2、原告（反訴被告）房屋拆遷后，安置門市壹個(gè)，建筑面積40平方米，門市為2號(hào)門市（從趙光元的樓房門市左手邊開(kāi)始計(jì)算門號(hào)，除消防通道外正街面第二個(gè)門市），門市座東朝西，正街面，門市寬3.3米，門市帶夾層，夾層高不低于2.1米，夾層不補(bǔ)錢，門市為正通間門市；安置住房?jī)商?，每套建筑面積100平方米，臨街，樓層為5樓1號(hào)和5樓2號(hào)；3、被告（反訴原告）為原告（反訴被告）安置房屋辦理房產(chǎn)證、土地證；4、門市在37平方米以下按每平方米市場(chǎng)價(jià)的2倍補(bǔ)償。5、安置門市移位，賠償住房一套，面積100平方米；6、安置還房期限18個(gè)月。2009年9月21日因項(xiàng)目主體變更，被告（反訴原告）與原告（反訴被告）簽訂了《拆遷安置還房確認(rèn)書(shū)》，約定安置住房3套，住房變更為A-10-11號(hào)、A-13-11號(hào)、A-14-11號(hào)，每套面積79.86平方米，共計(jì)239.58平方米，雙方承諾，雙方拆遷安置其他事宜按原告與原達(dá)州市新華建司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書(shū)》之約定執(zhí)行。備注：簽訂正式合同時(shí)互補(bǔ)多余房款。按市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行。待兩證交付時(shí)，辦清決算。2012年2月3日被告（反訴原告）與原告（反訴被告）簽訂了《拆遷安置合同》，約定：一、被拆除房屋現(xiàn)狀；二、產(chǎn)權(quán)證記載建筑面積174平方米（其中住房134平方米，門市40平方米）；三、安置房單元樓層房號(hào)及面積：1、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，甲方安置乙方房屋3套，A幢1單元8樓11號(hào)、面積78.96平方米，A-11-11號(hào)、面積78.96平方米，A-12-11號(hào)、面積78.76平方米，總建筑面積236.88平方米，最終以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，雙方協(xié)商應(yīng)還住房面積200㎡，對(duì)超出安置面積按照2600元的價(jià)格在簽訂該合同時(shí)進(jìn)行多退少補(bǔ)；現(xiàn)安置住房面積236.88平方米。安置門市壹個(gè)，建筑面積40平方米，建筑面積不足或超出40平方米，雙方協(xié)商互補(bǔ)價(jià)款。交房時(shí)間2011年10月20日，如一方違約，由違約方按《合同法》規(guī)定承擔(dān)損失。2012年2月3日被告（反訴原告）收取原告（反訴被告）大修基金10659元；同日，原告（反訴被告）向被告（反訴原告）書(shū)立欠款承諾書(shū)一份，內(nèi)容為“本人于2012年2月3日與貴公司簽訂正式《拆遷安置合同》，并接房，由于本人實(shí)際經(jīng)濟(jì)困難，不得已欠貴公司房款96212元?！?013年4月2日在庭審中雙方申請(qǐng)鑒定，原告（反訴被告）申請(qǐng)對(duì)2號(hào)門市未修夾層進(jìn)行評(píng)估，被告（反訴原告）申請(qǐng)對(duì)應(yīng)按置原告2號(hào)門市，現(xiàn)已安置9號(hào)門市，門市移位價(jià)差進(jìn)行評(píng)估。2013年8月30日四川鵬源鑫房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司報(bào)告書(shū)中對(duì)2號(hào)門市評(píng)估總價(jià)值為36000.04元、9號(hào)門市總價(jià)款18000.89元、門市移位價(jià)差款為171500元，10月16日該公司報(bào)告書(shū)中認(rèn)定該2號(hào)門市未修夾層價(jià)值為44200元。同時(shí)查明，《四川省住宅專項(xiàng)維修資金管理細(xì)則》第七條規(guī)定，拆遷安置房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和征地拆遷（農(nóng)轉(zhuǎn)非）安置的房屋，拆遷人在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)前，按第六條規(guī)定交存維修基金。拆遷人為被拆遷人交存的維修基金為被拆遷人所有。因2號(hào)門市另行安置他人，被告將9號(hào)門市安置給原告（反訴被告）構(gòu)成違約。故原告（反訴被告）與被告（反訴原告）訴訟來(lái)院。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為，原告（反訴被告）與被告（反訴原告）簽訂的拆遷安置協(xié)議和拆遷安置還房協(xié)議書(shū)、拆遷安置合同等是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違背相關(guān)法律規(guī)定，合法有效。因被告安置給原告的門市移位，被告未按合同約定履行義務(wù)，把應(yīng)該安置給原告的2號(hào)門市移位安置到9號(hào)門市，事實(shí)上已違背合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同約定被告應(yīng)承擔(dān)賠償原告面積100平方米的住房一套，被告未賠償，原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失450000元的理由不充分，不予支持；應(yīng)根據(jù)2012年2月3日雙方簽訂的《拆遷安置合同》的約定按照住房每平方米2600元價(jià)格計(jì)算，共計(jì)為260000元予以賠償。因?qū)嶋H安置門市位移存在差價(jià)，鑒定部門評(píng)估位置價(jià)差為171500元，被告應(yīng)予補(bǔ)償給原告。大修基金10659元，根據(jù)四川省住宅專項(xiàng)維修基金管理細(xì)則的規(guī)定，被拆遷人不應(yīng)當(dāng)交納大修基金，被告不應(yīng)該收取原告的大修基金。原告要求被告給付房屋拆遷安置過(guò)渡費(fèi)10000元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，不予支持。本案在審理過(guò)程中，原告撤回對(duì)被告因沒(méi)有修夾層要求賠償120000元的訴訟請(qǐng)求，予以準(zhǔn)許。被告應(yīng)協(xié)助原告辦理住房和門市的房產(chǎn)手續(xù)和土地手續(xù)。被告反訴的原告應(yīng)欠房屋補(bǔ)償款的理由成立，予以支持。反訴原告給付利息因未約定、交通費(fèi)1000元無(wú)證據(jù)證明，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條，《四川省城市房屋拆遷安置管理?xiàng)l例》第二十三條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定判決：一、原告（反訴被告）秦澤清與被告（反訴原告）達(dá)州市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書(shū)》、《拆遷安置還房確認(rèn)書(shū)》、《拆遷安置合同》有效；二、被告（反訴原告）達(dá)州市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償原告（反訴被告）秦澤清應(yīng)安置2號(hào)門市的位移損失260000元及安置門市面積差價(jià)損失171500元；被告（反訴原告）返還原告（反訴被告）已交繳的大修基金10659元。三、被告（反訴原告）達(dá)州市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在判決書(shū)生效后九十日內(nèi)為原告（反訴被告）秦澤清安置的住房和門市辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和土地使用手續(xù)。四、原告（反訴被告）秦澤清應(yīng)付被告（反訴原告）達(dá)州市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋面積補(bǔ)差款96212元。上述二、四項(xiàng)雙方應(yīng)支付的數(shù)額品出后，被告（反訴原告）達(dá)州市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)支付原告（反訴被告）秦澤清345947元。五、駁回原告（反訴被告）秦澤清和被告（反訴原告）達(dá)州市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)6000元，由被告（反訴原告）達(dá)州市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)1115元，由原告（反訴被告）秦澤清承擔(dān)；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)4020元、鑒定費(fèi)5500元，由被告（反訴原告）達(dá)州市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不服，向本院提起上訴稱：1、原審法院判決賠償損失260000元高于實(shí)際損失，顯示公平；2、上訴人應(yīng)為被上訴人安置門市面積不能超過(guò)40平方米，原審法院判決安置門市面積為46.3平方米，導(dǎo)致上訴人多承擔(dān)安置面積6.03平方米。請(qǐng)求撤銷原判，依法改判。
被上訴人辯稱
被上訴人秦澤清答辯稱：原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
本院查明
二審查明的案件事實(shí)與一審相同，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，2007年1月10日，被上訴人秦澤清與達(dá)州市新華建司簽訂《拆遷安置協(xié)議書(shū)》，2009年9月21日，達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司怡鑫苑項(xiàng)目部與秦澤清簽訂《拆遷安置還房確認(rèn)書(shū)》，2012年2月3日，達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與秦澤清簽訂《拆遷安置合同》。以上三份協(xié)議均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和被上訴人秦澤清對(duì)已安置的住房沒(méi)有異議，本案爭(zhēng)議僅為門市的安置是否符合合同約定。2012年2月3日的《拆遷安置合同》未約定門市安置位置和門市安置單價(jià)，屬約定不明。根據(jù)2009年9月21日《拆遷安置還房確認(rèn)書(shū)》第二條“雙方拆遷安置其他事宜按原《拆遷安置協(xié)議書(shū)》執(zhí)行”的約定，當(dāng)事人雙方對(duì)門市的安置應(yīng)當(dāng)按照2007年1月10日的《拆遷安置協(xié)議書(shū)》的約定執(zhí)行。根據(jù)該《拆遷安置協(xié)議書(shū)》第二條“安置乙方門市壹個(gè)，建筑面積40平方米。門市為二號(hào)門市?！焙偷诹鶙l“甲方所還乙方的門市如果移了位，甲方賠償乙方住房一套，面積100平方米?！钡募s定，上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給被上訴人秦澤清安置9號(hào)門市違反了合同約定，原審法院按照合同單價(jià)2600元／平方米判決上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償被上訴人秦澤清門市位移損失260000元正確，本院予以支持。該《拆遷安置協(xié)議書(shū)》第五條約定：“甲方所還乙方的門市在37平方米至40平方米之間，按每平方米市場(chǎng)價(jià)，甲方補(bǔ)償給乙方所差平方米的價(jià)款；在37平方米以下的，按每平方米市場(chǎng)價(jià)的2倍補(bǔ)償給乙方所差平方米的價(jià)款；…”，被上訴人秦澤清實(shí)際安置的9號(hào)門市面積為31.54平方米，比合同約定面積減少8.46平方米，上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償被上訴人秦澤清門市面積損失（7830元×2）×8.46平方米＝132483元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條（二）款的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷四川省達(dá)州市達(dá)川區(qū)人民法院（2013）達(dá)達(dá)民初字第396號(hào)民事判決；
二、上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償被上訴人秦澤清門市位移損失260000元；
三、上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償被上訴人秦澤清門市面積損失132483元；
四、上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還被上訴人秦澤清大修基金10659元；
五、被上訴人秦澤清給付上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房款96212元；
上述二、三、四、五項(xiàng)品迭后，上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決送達(dá)后十日內(nèi)給付被上訴人秦澤清人民幣306930元。
六、上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決送達(dá)后九十日內(nèi)為被上訴人秦澤清安置的住房和門市辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和土地使用手續(xù)。
二審案件受理費(fèi)7115元，由上訴人達(dá)州市成建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)6315元，由被上訴人秦澤清負(fù)擔(dān)800元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)侯必明
審判員郭力
審判員彭軍
裁判日期
二〇一四年五月七日
書(shū)記員
書(shū)記員廖玉成
