審理法院：定西市安定區(qū)人民法院
案號：（2014）安民二初字第282號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-05-29
審理經(jīng)過
原告定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與被告孫玉琴房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2014年3月25日立案受理，審查中發(fā)現(xiàn)訟爭房屋，被告安龍生、安虎生系繼承人，故依職權追加安龍生、安虎生為本案被告，依法由審判員趙利越適用簡易程序于2014年5月29日公開開庭進行了審理。原告委托代理人、被告孫玉琴、安龍生的委托代理人、被告安虎生到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司訴稱：2009年7月18日，原告公司與被告孫玉琴之夫安義協(xié)商簽訂了《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定將其位于定西市安定區(qū)東大街28號院內(nèi)的建筑物進行房屋面積產(chǎn)權比例調(diào)換安置，調(diào)換后的房屋為一樓或六樓，乙方另選樓層者，在接收房屋時向甲方按同期同區(qū)域銷售價結算樓層差價款。乙方選定產(chǎn)權比例調(diào)換后的房屋為8號樓2單元5層二套，1套120平方米，1套80平方米，共計200平方米，乙方在接收房屋時，以該建筑同類標準按每平方米向甲方交付采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費。協(xié)議簽訂后安義履行了拆遷義務，原告因廟宇及5戶拆遷的問題，導致8號樓未能按計劃建設需要調(diào)整安置的原因，不能如約向安義履行拆遷安置協(xié)議。后安義向定西市安定區(qū)人民法院提起訴訟，安定區(qū)人民法院以（2012）安民二初字第123號民事判決書駁回了安義的訴訟請求，安義不服提起上訴，二審過程中，2012年6月29日安義因交通事故亡故，本案被告繼承訴訟。同年8月17日，甘肅省定西市中級人民法院以（2012）定中民三終字第77號判決書判決，原安置的8號樓2單元5層二套調(diào)換為建設中的10號樓15層2、3號兩套。由原告承擔逾期交房的違約金每天按480元計算至交付房屋時止。2013年12月30日，原告向被告交付了10號樓15層2、3號房屋兩套，共204.4平方米?，F(xiàn)訴請，根據(jù)合同約定，房屋交付后被告應承擔樓層差價款自二層起每層80元／㎡，計228928元、采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費每平方米78元，計15943元、維修基金每平方米50，計10220元，合計255091元。
為證明其主張，原告在訴訟中提供證據(jù)為：
一、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構代碼證》、法定代表人證明書各1份。來源于定西市工商行政管理局安定分局和甘肅省定西市質(zhì)量技術監(jiān)督局，擬證明1、定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是依法注冊設立的企業(yè)法人，具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資質(zhì)；2、組織機構代碼為78960481-9；3、法定代表人為馬季林的事實。
二、房屋拆遷安置協(xié)議1份。來源于原、被告。擬證明1、2009年7月18日，雙方簽訂了《房屋拆遷安置協(xié)議》；2、約定將安義位于定西市安定區(qū)東大街28號院內(nèi)的建筑物157.57㎡以我公司規(guī)劃建設的8號樓2單元2套樓房進行產(chǎn)權比例調(diào)換安置；3、房屋產(chǎn)權比例調(diào)換后的建筑面積為164平方米；4、調(diào)換后的樓層為一樓或六樓，乙方另選樓層者，在接收房屋時向甲方按同期同區(qū)域銷售價結算樓層差價款；5、甲方所建8號樓5層兩套樓房的建筑面積1間為120㎡，1間為80㎡，最終房屋面積根據(jù)政府部門的測繪為準；6、乙方所選房屋與房屋建筑面積產(chǎn)權調(diào)換后房屋建筑面積的差額，不足部分甲方按成本價結算付給乙方，超過部分乙方按同地段同期市場銷售價在接收房屋時一次性向甲方交清的事實。
三、甘肅省定西市中級人民法院（2012）定中民三終字第77號判決書1份，來源于甘肅省定西市中級人民法院，擬證明判決結果為1、撤銷安定區(qū)人民法院（2012）安民二初字第123號民事判決書；2、由被上訴人定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于交付房屋10日內(nèi)支付上訴人孫玉琴、安龍生、安虎生逾期交付房屋的違約金每天按480元計算至交付房屋時止（從2012年1月1日起至交付房屋時止）；3、原安置的8號樓2單元5層兩套調(diào)換為建設中的10號樓15層2、3號兩套；4、調(diào)換后的房屋面積以房產(chǎn)測繪部門測量的面積為準，調(diào)換后的房屋建筑面積的差額不足部分按成本價格結算退付，超出面積每平方米2564元計算，超出面積的房屋價款由上訴人孫玉琴、安龍生、安虎生于交付房屋10日內(nèi)支付被上訴人定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。
四、安城建發(fā)（2008）41號文件1份，來源于定西市安定區(qū)城鄉(xiāng)建設局，擬證明1、2008年4月29日，安定區(qū)城鄉(xiāng)建設局批復同意《定西市安定區(qū)文昌巷、水門巷舊城改造房屋拆遷安置方案》；2、《定西市安定區(qū)文昌巷、水門巷舊城改造房屋拆遷安置方案》第十條內(nèi)容為“房屋產(chǎn)權調(diào)換按先簽拆遷合同，先選房的原則進行房屋置換。其中，選一、六層的不收樓層差價，選二層的每平方米交樓層差價80元，選三至五層的每平方米交樓層差價150元”的事實。
五、2013年4月22日《定西日報》1份，來源于定西報社，擬證明在定西報社上公示的10號樓1502號和1503號房屋的銷售價為3810元／㎡的事實。
六、房屋移交通知單1份、收條1張，來源于原、被告，擬證明2014年1月7日，原告向被告交付了10號樓15層2號、3號房屋兩套，被告收到的事實。
七、證明1份、采暖安裝工程預算表1份，來源于甘肅省定西市遠東建筑有限責任公司，擬證明采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費每平方米78元的事實。
八、《住宅專項維修資金管理辦法》和定建發(fā)（2010）271號文件各1份，來源于建設部、財政部和定西市建設委員會，擬證明1、維修基金每平方米造價5%是國家規(guī)章規(guī)定的；2、定西市范圍內(nèi)商品住宅專項維修基金為每平方米50元的事實。
被告辯稱
被告孫玉琴、安龍生、安虎生辯稱：1、原告起訴的樓層差價款在房屋拆遷安置協(xié)議中未約定具體數(shù)額，原告的計算依據(jù)系其單方行為，對被告無法律約束力；2、原告起訴的采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費無事實與法律依據(jù)；3、原、被告雙方的房屋拆遷安置協(xié)議在原、被告之間的“違約訴訟案”中進行了變更，變更后的內(nèi)容已解除了被告承擔樓層差價和供熱管網(wǎng)安裝費及連網(wǎng)費的義務；4、原告訴請的維修基金合同中沒有約定，其主張缺乏事實依據(jù)。據(jù)此，請求駁回原告的訴訟請求。
被告孫玉琴委托代理人、安龍生委托代理人、安虎生為證明其主張，提供證據(jù)為：
一、三被告身份證復印件，擬證明當事人身份。
二、房屋拆遷安置協(xié)議1份，擬證明雙方對樓層差價沒有約定具體數(shù)額。
三、（2012）安民二初字第123號和（2012）定中民三終字第77號民事判決書及定西市中級人民法院的調(diào)解筆錄復印件1份、調(diào)查筆錄復印件4份、質(zhì)證筆錄復印件2份、安定區(qū)物價局證明復印件1份，擬證明原、被告雙方的房屋拆遷安置協(xié)議在原、被告之間的“違約訴訟案”中進行了變更，變更后的內(nèi)容已放棄了被告承擔樓層差價和供熱管網(wǎng)安裝費及連網(wǎng)費的義務；
本院查明
對原告提交的第一、二、三、六組證據(jù)被告無異議，其證明效力本院予以確認，對原告提交的第四、五、七、八組證據(jù)，被告提出異議，認為安城建發(fā)（2008）41號文件對被告沒有約束力；2013年4月22日《定西日報》與被告無關；采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費在成本中已計算；維修基金在合同中沒有約定。本院認為原告提交的第四、五、七、八組證據(jù)，來源合法，內(nèi)容真實，與本案事實有關聯(lián)，其證明效力予以確認。對被告提供的第一組證據(jù)，原告無異議，其證明效力予以確認，對被告提交的第二、三組證據(jù)，原告對證據(jù)本身無異議，對被告的證明目的有異議，認為被告對證據(jù)理解錯誤。本院認為，被告提交的第二、三組證據(jù)與原告提交的第二、三組證據(jù)相同，證據(jù)來源合法，內(nèi)容真實，與本案事實有關聯(lián)，其證明效力予以確認。
經(jīng)審理查明，2009年7月18日，安義（乙方）與原告定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（甲方）簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定安義位于定西市安定區(qū)東大街28號土地面積為202.5平方米、建筑面積為165平方米的被拆遷住宅房屋及附屬物，采取房屋建筑面積產(chǎn)權比例調(diào)換安置方式進行拆遷安置。產(chǎn)權調(diào)換后的建筑面積為164平方米（含附屬物貨幣補償、搬遷補助、過渡安置等費用）。乙方選定產(chǎn)權比例調(diào)換后的房屋為8號樓2單元5層2套，1套120平方米，1套80平方米，共計200平方米，調(diào)換后的房屋為一樓或六樓，乙方另選樓層者，在接收房屋時向甲方按同期同區(qū)域銷售價結算樓層差價款。產(chǎn)權調(diào)換后房屋建筑面積的差額，不足部分按成本價格結算退付，超過部分按同地段同期市場銷售價在接收房屋時一次性交清。乙方在接收調(diào)換房屋時，以該建筑同類標準按每平方米向甲方交付采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費。乙方應于2009年8月1日前騰空房屋，甲方交房日期為2011年12月30日。乙方如不能按本協(xié)議約定騰空并交付房屋，每逾期一日應向甲方承擔3000元的違約金。甲方如不能按約定交付房屋，每逾期一日應向乙方承擔3000元的違約金。協(xié)議簽訂后安義履行了拆遷義務，原告因廟宇及5戶拆遷的問題，導致8號樓未能按計劃建設，沒有如約向安義履行拆遷安置協(xié)議。后安義向定西市安定區(qū)人民法院提起訴訟，安定區(qū)人民法院（2012）安民二初字第123號民事判決書駁回了安義的訴訟請求，安義不服提起上訴，二審過程中，2012年6月29日安義因交通事故亡故，本案被告繼承訴訟。同年8月17日，甘肅省定西市中級人民法院（2012）定中民三終字第77號民事判決書判決，一、撤銷安定區(qū)人民法院（2012）安民二初字第123號民事判決書。二、由被上訴人定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于交付房屋10日內(nèi)支付上訴人孫玉琴、安龍生、安虎生逾期交付房屋的違約金每天按480元計算至交付房屋時止（從2012年1月1日起至交付房屋時止）。三、原安置的8號樓2單元5層兩套調(diào)換為建設中的10號樓15層2、3號兩套。四、調(diào)換后的房屋面積以房產(chǎn)測繪部門測量的面積為準，調(diào)換后的房屋建筑面積的差額不足部分按成本價格結算退付，超出面積每平方米2564元計算，超出面積的房屋價款由上訴人孫玉琴、安龍生、安虎生于交付房屋10日內(nèi)支付被上訴人定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。
2014年1月7日，原告向被告孫玉琴交付了10號樓15層2、3號房屋兩套，建筑面積共204.4平方米，建筑面積單價為3810元／平方米。
另查明，2008年4月29日，定西市安定區(qū)城鄉(xiāng)建設局批復同意《定西市安定區(qū)文昌巷、水門巷舊城改造房屋拆遷安置方案》，第十條內(nèi)容為“房屋產(chǎn)權調(diào)換按先簽拆遷合同，先選房的原則進行房屋置換。其中，選一、六層的不收樓層差價，選二層的每平方米交樓層差價80元，選三至五層的每平方米交樓層差價150元”。熙園文昌居住宅小區(qū)的供暖系統(tǒng)連接施工由甘肅省定西遠東建筑有限責任公司承建，管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費計每平方米78元；根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》和定建發(fā)（2010）271號文件規(guī)定，商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%。
上述事實，有經(jīng)過當庭質(zhì)證的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構代碼證》、《房屋拆遷安置協(xié)議》、（2012）安民二初字第123號和（2012）定中民三終字第77號民事判決書及定西市中級人民法院的調(diào)解筆錄、調(diào)查筆錄、《定西日報》、甘肅省定西市遠東建筑有限責任公司證明及預算書、房屋移交通知單、安城建發(fā)（2008）41號文件、《住宅專項維修資金管理辦法》和定建發(fā)（2010）271號文件等在卷佐證。
本院認為
據(jù)上事實，本院認為，原告與安義之間簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》仍合法有效，對安義的繼承人孫玉琴、安龍生、安虎生具有法律約束力，雙方應按合同履行各自的義務。定西市中級人民法院（2012）定中民三終字第77號民事判決書判決后，原告定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司履行了交房和支付違約金的義務，被告孫玉琴、安龍生、安虎生接收了房屋，并履行了支付超出面積的房屋價款。但因雙方對《拆遷安置協(xié)議》中約定的樓層差額、采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費，以及維修基金的問題在原來的訴訟中未做出處理而產(chǎn)生矛盾，引發(fā)訴訟，本院認為，因雙方對樓層差額、采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費，以及維修基金的問題在原來的訴訟中均沒有提出，且一、二審法院也沒有做出處理，故對原告訴請被告應承擔樓層差價款的訴訟請求應予以支持，但其自二層起每層80元／㎡，計228928元的請求，價格偏高，根據(jù)定西市安定區(qū)城鄉(xiāng)建設局批復同意《定西市安定區(qū)文昌巷、水門巷舊城改造房屋拆遷安置方案》，第十條“房屋產(chǎn)權調(diào)換按先簽拆遷合同，先選房的原則進行房屋置換。其中，選一、六層的不收樓層差價，選二層的每平方米交樓層差價80元，選三至五層的每平方米交樓層差價150元”的規(guī)定，本案訟爭樓層差額應認定為超過二層起，每層50元／㎡計算，計143080元的請求應予以支持，對原告請求被告承擔采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費每平方米78元計15943元的請求，根據(jù)《拆遷安置協(xié)議》第五條3項中約定，“調(diào)換后的房屋甲方必須保證水、電、暖三通”及商品房買賣中，采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費應包含在銷售價中，故對其訴請不予支持。對原告要求被告承擔維修基金每平方米50元計10220元的訴請，有理有據(jù)，應予以支持。對被告辯稱對樓層差價、采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費，在合同中沒有約定具體數(shù)額，且原告在原來的訴訟中，原告變更后的內(nèi)容已解除了被告承擔樓層差價和供熱管網(wǎng)安裝費及連網(wǎng)費的義務，及原告訴請的維修基金合同中沒有約定，其主張缺乏事實依據(jù)。本院認為，被告辯稱樓層差價，在合同中沒有約定具體數(shù)額，與《拆遷安置協(xié)議》不符，辯稱原告已放棄被告承擔樓層差價，沒有證據(jù)證實，不予采納；對辯稱原告起訴的采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費無事實與法律依據(jù)，有理有據(jù)，予以采納；對辯稱原告訴請的維修基金合同中沒有約定，其主張缺乏事實依據(jù)，不符合中華人民共和國建設部、財政部的《住宅專項維修資金管理辦法》和定建發(fā)（2010）271號文件規(guī)定，其辯稱不予采納。現(xiàn)依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第一條、第二條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、由被告孫玉琴、安龍生、安虎生于本判決生效后10日內(nèi)支付原告定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司樓層差價款143080元，維修基金10220元，合計153300元。
二、駁回原告定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司要求被告孫玉琴、安龍生、安虎生承擔采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5315元，減半收取2658元，由原告定西市熙園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔975元，由被告孫玉琴、安龍生、安虎生承擔1683元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省定西市中級人民法院。
審判人員
審判員趙利越
裁判日期
二〇一四年五月二十九日
書記員
書記員姚文婷
