審理法院：德惠市人民法院
案號：（2014）德民初字第5512號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
審理經過
原告李守田與被告長春惠通房地產開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告及其委托代理人李守衡、張晶華、被告委托代理人秦曉東到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱
原告李守田訴稱：原告原在德惠市東二道街（和平街三委三組）有商業(yè)用房一套，面積為98平方米，于2009年11月22日與被告達成《拆遷補償安置協(xié)議書》，依該《拆遷補償安置協(xié)議書》原告回投了100平方米越層商業(yè)用房。差價款已于2010年1月15日按期全額交付給被告。依該《拆遷補償安置協(xié)議書》，被告應于2011年9月將原告所回投的商業(yè)用房交付給原告，但被告至今未交付，被告的理由是原告所回投的商業(yè)用房實際面積超出約定面積46平方米，被告要求原告按市場價格支付超出部分面積的價款，原告不能接受。因為被告的行為嚴重違反《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二款及相關法律法規(guī)之規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理：合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（二）面積誤差比絕對值超出百分之三，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積，面積誤差比在百分之三以內（含百分之三）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出百分之三部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。原告與被告簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議書》中未就超出約定面積的部分作出約定。因此，實際面積超出約定面積的部分，應當依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二款處理。原告自2011年10月以來多次要求被告依法處理，被告拒不接受，對原告的要求置之不理，并一再拒絕交房至今。被告一直拒不交付原告商業(yè)用房，致使原告在長達30個月的時間不能使用經商，經濟損失至少在13萬元以上。因此，請求法院依法維護原告的合法權益。
被告辯稱
被告長春惠通房地產開發(fā)有限公司辯稱：本案不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二款的規(guī)定。因為雙方在拆遷補償安置協(xié)議書中第二條第七項中明確約定：“因樓房設計原因，安置的建筑面積可上下浮動5m2；超出部分或不足部分均按商品樓銷售價格的95%結算?！币虼?，應按合同約定處理。鑒于本案的客觀情況，被告的意見是：1、按合同約定的面積從該樓中分割出來交付給原告；2、如原告想購買超出面積部分，雙方可以協(xié)商，價格可以適當優(yōu)惠。至于原告要求賠償損失的要求，被告不同意。遲延交付完全是由原告造的。因為當時被告要將此樓間壁，原告不同意。庭審后，被告已將此樓間壁成100m2。
本院查明
經審理查明：原、被告于2009年11月22日簽訂拆遷補償安置協(xié)議書一份，被告將李守先及原告李守田所有的位于德惠市和平街三委三組的一處房屋予以拆遷，并將李守先、原告李守田安置在永青小區(qū)c區(qū)三號往西數第一門一層100m2、二層100m2，注預留二個門一樓，帶上下水二個。李守先及原告李守田給被告支付差價款180，000.00元，其中原告李守田支付49，000.00元差價款。協(xié)議簽訂后，原告如期搬出房屋，由被告進行了拆遷。被告給原告發(fā)放了搬家費400.00元、過渡期限租房補助費每月200元，共計六個月。此案爭議的樓房所在小區(qū)是在2010年6月6日開工建設，2011年6月份被告陸續(xù)交付樓房，2011年8月26日原告到被告處要求回遷樓房時，因設計原因導致該回遷樓的實際面積為146m2，而原、被告雙方所簽訂的拆遷補償安置協(xié)議書中約定的回遷樓房面積為100m2。雙方對該樓房超出約定面積的價款發(fā)生爭議，導致此樓房至今無法交付。另查明，庭審結束后，被告把本案爭議的樓房間壁成100m2。同時，原、被告所簽訂的拆遷補償安置協(xié)議中李守先的回遷樓雙方已履行完畢。
上述事實有原告提交拆遷補償安置協(xié)議書、中華人民共和國建設部令商品房銷售管理辦法及原、被告庭審陳述在卷為憑。
本院認為
本院認為：原、被告雙方于2009年11月22日所簽訂的拆遷補償安置協(xié)議書是雙方真實意思表示，合法有效。雙方在履行拆遷補償安置協(xié)議書過程中，原告要求被告按雙方拆遷補償安置補償協(xié)議約定交付回遷樓房，應予支持。原告依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，要求此回遷樓超出約定面積的46m2房價款由被告承擔，所有權歸原告，但此解釋“第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！倍景钢性⒈桓骐p方簽訂的是拆遷補償安置協(xié)議書，并且此解釋中第十四條是指已交付使用的樓房，本案庭審中原告稱回遷樓房沒有交付使用，故原告此項訴訟請求不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，不予支持。原告要求被告給付違約金100，340.00元，雙方在履行合同過程中，因雙方對超出合同約定的面積的價款發(fā)生分歧，原告亦沒有向法庭提交相關證據證明其主張，無法認定被告有違約行為，故原告此項訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告長春惠通房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后立即將原、被告雙方所簽訂的拆遷補償安置協(xié)議中約定的100m2樓房交付原告李守田。
二、駁回原告其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費300.00元，由原告李守田負擔200.00元，被告長春惠通房地產開發(fā)有限公司負擔100.00元；郵寄費72.00元，由被告負擔36.00元，返還原告36.00元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院提出上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于吉林省長春市中級人民法院。
審判人員
審判長張晶萍
代理審判員楊曉慧
人民陪審員車成武
裁判日期
二〇一四年十一月二十六日
書記員
書記員薛冬梅
