案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀10民終6324號(hào)
上訴人河北萬(wàn)昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)昌公司）因與被上訴人崔晨商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月3日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
萬(wàn)昌公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)還重審；二審訴訟費(fèi)由崔晨承擔(dān)。事實(shí)和理由：1．崔晨與霸州市益津商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司簽訂《委托市場(chǎng)培育合同》，并出具授權(quán)委托書，該合同及委托書系崔晨真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)視為崔晨對(duì)自身權(quán)益的處置。根據(jù)《委托市場(chǎng)培育合同》及《授權(quán)委托書》，商業(yè)廣場(chǎng)未開業(yè)前崔晨享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，不再要求其它，也不再要求向其交付房屋。萬(wàn)昌公司不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。2．崔晨沒(méi)有損失，更未提供損失證
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據(jù)，根據(jù)司法解釋規(guī)定，不應(yīng)判令萬(wàn)昌公司承擔(dān)違約金。原判判令萬(wàn)昌公司承擔(dān)違約金錯(cuò)誤。3．原判扣減因大氣環(huán)保停工天數(shù)過(guò)少，且與廊坊市中級(jí)人民法院同樣判決不一致，導(dǎo)致原判計(jì)算的違約金過(guò)高，應(yīng)糾正。補(bǔ)充理由：1．根據(jù)萬(wàn)昌公司與霸州市城區(qū)街道辦事處的協(xié)議，用電由辦事處負(fù)責(zé)，但至今辦事處未按協(xié)議提供正式用電，由于商場(chǎng)屬于專項(xiàng)用電，沒(méi)有正式用電，無(wú)法運(yùn)營(yíng)也無(wú)法驗(yàn)收。2017年后房產(chǎn)驗(yàn)收由單項(xiàng)驗(yàn)收改為綜合驗(yàn)收。電力屬于綜合驗(yàn)收前置環(huán)節(jié)，項(xiàng)目無(wú)法驗(yàn)收屬于政府原因，屬不可抗力。不是萬(wàn)昌公司違約，而是職權(quán)改革，政府原因造成的，不應(yīng)由萬(wàn)昌公司承擔(dān)此責(zé)任。2．基于商品房買賣合同約定，購(gòu)房人退房，萬(wàn)昌公司只按1%承擔(dān)違約責(zé)任。原判認(rèn)定的違約金數(shù)額錯(cuò)誤。
崔晨答辯稱，1．萬(wàn)昌公司與霸州市益津商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司系關(guān)聯(lián)企業(yè)，兩個(gè)公司的股東一致，且萬(wàn)昌公司向法庭提交的《委托市場(chǎng)培育合同》與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。合同約定，逾期交房超過(guò)60日，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人支付違約金。2．萬(wàn)昌公司至今未交付房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約事實(shí)，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。違約金計(jì)算方式為：如崔晨要求履行合同，崔晨可要求萬(wàn)昌公司自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；如崔晨要求解除合同的，萬(wàn)昌公司應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向崔晨支付違約金。相關(guān)系列案件，在2019年7月12日霸州市人民法院作出（2019）冀1081民初2514號(hào)，2019年11月4日廊坊市中級(jí)人民法院作出（2019）冀10民終5180號(hào)判決，該兩份判決是宋**要求繼續(xù)履行合同并要求萬(wàn)昌公司支付日萬(wàn)分之五的違約金，但一、二審法院均判決認(rèn)定宋**的訴求過(guò)分高于損失，故法院依法調(diào)整為按中國(guó)人民銀行同期貸款利率4.75%的1.3倍計(jì)算違約金。另外，在（2020）冀1081民初5242號(hào)民事判決中霸州市人民法院也已經(jīng)確認(rèn)了分階段計(jì)算違約金的依據(jù)，且萬(wàn)昌公司未提出異議或上訴。3．萬(wàn)昌公司與霸州市城區(qū)辦簽訂的
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協(xié)議書與本案無(wú)關(guān)，其驗(yàn)收是否合格屬于萬(wàn)昌公司自身的原因?qū)е碌?，違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由萬(wàn)昌公司自行承擔(dān)，與崔晨無(wú)關(guān)。綜上，萬(wàn)昌公司的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求二審法院依法駁回，維持原判。
崔晨向一審法院起訴請(qǐng)求：要求依法解除原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同，依約返還購(gòu)房款1109058元并給付原告至實(shí)際給付購(gòu)房款之日止的違約金；本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告崔晨與被告于2015年4月16日簽訂三份商品房買賣合同，2015年4月22日再次簽訂一份商品房買賣合同，原告在被告處購(gòu)買益津國(guó)際廣場(chǎng)第Ａ區(qū)，該四處商品房的用途為商業(yè)，建筑面積分別為：35.67平方米、36.54平方米、67.58平方米、36.54平方米，每平方米價(jià)格分別為：7035.46元、6935.69元、5197.44元、6935.69元，價(jià)款分別為：250955元、253430元、351243元、253430元，以上四商鋪合計(jì)總價(jià)款1109058元。該合同約定被告應(yīng)在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，被告應(yīng)按日向原告支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，遭遇不可抗力出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。合同還約定逾期交房超過(guò)60日，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按已付款的1％向買受人支付違約金。
2014年11月13日，原告按合同約定向被告交付了全部的購(gòu)房款，同日被告向原告出具了金額為250955元、253430元、351243元、253430元的收據(jù)四張，以上四商鋪合計(jì)總價(jià)款1109058元。涉案房屋至今未進(jìn)行工程驗(yàn)收。
另查，原告和霸州市益津商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司簽訂了《“益津國(guó)際購(gòu)物中心”委托市場(chǎng)培育合同》一份，該協(xié)議第一條約定，委托經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為A區(qū)A1、A2座1單元1-2145號(hào)商鋪；第七條規(guī)定……5、雙方約定，原告委托霸州市益津商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司與
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被告直接辦理房屋交接手續(xù)，包括房屋的交接與驗(yàn)收，原告無(wú)需再與被告直接辦理房屋交付手續(xù)。依照上述協(xié)議，2016年12月8日，霸州市益津商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司與被告萬(wàn)昌公司就“益津國(guó)際項(xiàng)目”第A區(qū)A1、A2號(hào)樓整棟樓進(jìn)行了移交。霸州市建設(shè)局文件、霸州市大氣辦通知及霸州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《霸州市重污染天氣應(yīng)急實(shí)施方案》（2017）的通知證實(shí)，重污染天氣應(yīng)急響應(yīng)分為四個(gè)等級(jí)，由低到高依次為四級(jí)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)，其中四級(jí)應(yīng)急響應(yīng)的措施中不包括建筑工程停止施工的措施。在原、被告購(gòu)房合同簽訂之日（2015年1月30日）起至原、被告約定的交房的日期（2016年12月30日）期間，因政府行為導(dǎo)致停工162天，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天。
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。在原、被告購(gòu)房合同簽訂之日起至原、被告約定的交房的日期（2016年12月30日）期間，因政府行為導(dǎo)致停工162天，交房日期應(yīng)順延至2017年6月9日，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天，交房日期應(yīng)順延至2017年9月1日，而被告至今未交付房屋，原告依約交付了全部房款，被告應(yīng)于2017年9月1日前交付房屋，被告逾期交房，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告作為買受人，原告主張解除《商品房買賣合同》并返還購(gòu)房款1109058元，符合法律規(guī)定，依法予以支持。被告主張已于2016年12月8日將包含原告房屋的整棟樓交付給受原告委托收房的霸州市益津商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，應(yīng)視為向原告交付了涉案房屋。但在本案中，涉案房屋并未進(jìn)行工程驗(yàn)收，不符合交付的條件，故對(duì)被告的此項(xiàng)主張不予支持。被告主張?jiān)鏇](méi)有損失，根據(jù)司法解釋規(guī)定實(shí)際損失是確定違約金的基礎(chǔ)，原告一方面享受了收益，另外一方面沒(méi)有提供任何損失依據(jù)，所以不應(yīng)計(jì)算違約金；從2014年起至2018年11月16日，因大氣環(huán)保、政府原因造成累計(jì)停工760天的停工期，不應(yīng)計(jì)入；被告的上述主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。被告至今未交付房屋，屬違約行為，被告違約應(yīng)
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承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；原告主張違約金自2014年11月13日至2019年8月19日止，以1109058元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率4.75%計(jì)算違約金，自2019年8月20日至被告實(shí)際給付購(gòu)房款之日止，以1109058元為基數(shù)，按全國(guó)銀行業(yè)間同業(yè)拆借中心貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率4.2%計(jì)算違約金。符合相關(guān)法律規(guī)定，予以支持。綜上所述，該院判決：一、解除原告崔晨與被告萬(wàn)昌公司于2015年4月16日、2015年4月22日簽訂的四份《商品房買賣合同》；二、被告萬(wàn)昌公司于判決生效后十日內(nèi)返還給原告崔晨購(gòu)房款1109058元；三、被告萬(wàn)昌公司于判決生效后十日內(nèi)給付原告崔晨違約金，自2014年11月13日至2019年8月19日止，以1109058元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率4.75%計(jì)算違約金；自2019年8月20日至被告實(shí)際給付購(gòu)房款之日止，以1109058元為基數(shù)，按全國(guó)銀行業(yè)間同業(yè)拆借中心貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率4.2%計(jì)算違約金。
本院二審期間，萬(wàn)昌公司提交證據(jù)：1．霸州市城區(qū)辦事處與萬(wàn)昌公司簽訂的協(xié)議書，證明用電由城區(qū)辦事處負(fù)責(zé)；2．國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，編號(hào)為C1310812013071，證明萬(wàn)昌公司所獲得的土地面積；3．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，冀（2017）霸州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0003505號(hào)，證明在綜合驗(yàn)收前萬(wàn)昌公司是可以完成驗(yàn)收并辦證的，也可以交付的；4．霸州市規(guī)劃竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，證明萬(wàn)昌公司實(shí)際的規(guī)劃面積為六萬(wàn)多平方米，因綜合驗(yàn)收的原因只驗(yàn)收了七千多平米，當(dāng)時(shí)六萬(wàn)多平方米一起提交的，由于后期一部分施工沒(méi)有做完，當(dāng)時(shí)沒(méi)有完成驗(yàn)收，結(jié)果政府改變?yōu)榫C合驗(yàn)收，由于電力的原因就無(wú)法驗(yàn)收。以上證據(jù)證明萬(wàn)昌公司未違約。
崔晨發(fā)表質(zhì)證意見：1．證據(jù)一為復(fù)印件，請(qǐng)法庭依法核實(shí)，但我們認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，該份協(xié)議當(dāng)中約定的甲方責(zé)任即霸州市城區(qū)辦，只是負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決乙方用水、用電、信號(hào)塔及光纜遷移等相關(guān)問(wèn)題。因此，萬(wàn)昌公司認(rèn)為的用電設(shè)施屬于城區(qū)辦的原因?qū)е聼o(wú)法交接驗(yàn)收，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)；2．證據(jù)二為復(fù)印件，請(qǐng)法庭依法核實(shí)，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性以及證明目的，該份合同只能表明出讓宗地的面
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積，出讓宗地面積是否與本案有直接的關(guān)系，在該合同當(dāng)中未體現(xiàn)。根據(jù)該合同第六條的規(guī)定，萬(wàn)昌公司應(yīng)當(dāng)滿足宗地紅線外六通，該份證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，不能證明萬(wàn)昌公司的證明目的；3．證據(jù)三不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，真實(shí)性同證據(jù)一和證據(jù)二，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同第8條的規(guī)定，萬(wàn)昌公司將具備商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件的情況下才能進(jìn)行交付，不能證明萬(wàn)昌公司的證明目的；4．證據(jù)四真實(shí)性同證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三。關(guān)聯(lián)性和證明目的不認(rèn)可，萬(wàn)昌公司未完成驗(yàn)收是其自身原因?qū)е碌模c是否綜合驗(yàn)收以及分期驗(yàn)收并無(wú)關(guān)聯(lián)性，只是因?yàn)槿f(wàn)昌公司在約定的期限內(nèi)整體房屋框架剛剛完工，內(nèi)部裝修還未完成，不符合交付的條件，因此才不滿足驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)萬(wàn)昌公司舉證目的，本院難以采信。
對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：《商品房買賣合同》第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任：如逾期交房，按逾期時(shí)間分別處理（不作累加）。（1）逾期不超過(guò)60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的l%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。
本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)，與一審法院查明的事實(shí)無(wú)異。
本院認(rèn)為，綜合審查在案證據(jù)，一審法院認(rèn)定崔晨與萬(wàn)昌公司簽訂購(gòu)房合同之日起至合同約定的交房的日期（2016年12月30日）期間，因政府行為導(dǎo)致停工162天，交房日期應(yīng)順延至2017年6月9日，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天，交房日期應(yīng)順延至2017年9月1日，有事實(shí)基礎(chǔ)。萬(wàn)昌公司上訴稱一審判決扣減因大氣環(huán)保停工天數(shù)過(guò)少，無(wú)充足有效證據(jù)支持。
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萬(wàn)昌公司未能在2017年9月1日前交付房屋，構(gòu)成違約。案涉合同約定逾期交房超過(guò)60日后，崔晨有權(quán)解除合同。本案中，萬(wàn)昌公司在2017年11月1日未能交房，崔晨有權(quán)解除合同。
雙方于2015年4月16日、2015年4月22日簽訂的四份《商品房買賣合同》約定崔晨解除合同的，萬(wàn)昌公司應(yīng)當(dāng)自崔晨解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按已付款的1％向崔晨支付違約金。崔晨未提交“解除合同通知”及“解除合同通知”到達(dá)萬(wàn)昌公司之日的證據(jù)，故以崔晨訴至法院日（2020年8月25日）為通知到達(dá)萬(wàn)昌公司之日。萬(wàn)昌公司應(yīng)于2020年9月25日前退還全部已付款，并按已付款的1％向崔晨支付違約金，即萬(wàn)昌公司應(yīng)向崔晨支付違約金為11090.58元。一審法院判令萬(wàn)昌公司自2014年11月13日起向崔晨支付違約金，沒(méi)有合同依據(jù)。
雙方約定“解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款”，對(duì)于超過(guò)30天未退還全部購(gòu)房款的違約責(zé)任，雙方?jīng)]有約定。但，萬(wàn)昌公司自崔晨主張解除合同訴至法院仍未退還崔晨已付款，應(yīng)當(dāng)支付占用資金的利息，即以1109058元為基數(shù)，自2020年9月25日起按全國(guó)銀行業(yè)間同業(yè)拆借中心貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算。
綜上所述，河北萬(wàn)昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即解除崔晨與河北萬(wàn)昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年4月16日、2015年4月22日簽訂的四份《商品房買賣合同》；
二、變更河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958號(hào)民事判決第二項(xiàng)為河北萬(wàn)昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)退還崔晨購(gòu)房款1109058元并支付占用資金利息（以1109058元為基數(shù)，自2020年9月25日起至萬(wàn)昌公司實(shí)際退還購(gòu)房款之日止，按全國(guó)銀行業(yè)間同業(yè)拆借中心貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；
三、變更河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958號(hào)民
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事判決第三項(xiàng)為河北萬(wàn)昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付崔晨違約金11090.58元；
四、駁回河北萬(wàn)昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他上訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)14782元，減半收取7391元，由河北萬(wàn)昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)7000元，由崔晨負(fù)擔(dān)391元。二審案件受理費(fèi)14782元，由河北萬(wàn)昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)14000元，由崔晨負(fù)擔(dān)782元。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 楊心冰
審 判 員 趙洪亮
審 判 員 宋 強(qiáng)
二〇二〇年十二月十五日
法官助理 宋 巍
書 記 員 于學(xué)嬌
