案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀10民終4680號
上訴人孫金柱因與被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱榮盛公司）、被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司香河分公司（以下簡稱榮盛香河分公司）、被上訴人西藏意家信息科技有限公司（以下簡稱西藏意家公司）、被上訴人上海普縱房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱上海普縱公司）商品房預售合同糾紛一案，不服河北省香河縣人民法院（2020）冀1024民初60號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月21日立案后，依法組成合議庭，公開進行了審理。上訴人孫金柱及其委托訴訟代理人楊耀宗、被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司的委托訴訟代理人閆逸祥、被上訴人西藏意家信息科技有限公司的委托訴訟代理人劉曉慶、被上訴人上海普縱房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的委托訴訟代理人張朝偉到庭參加訴訟，被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司香河分公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
孫金柱上訴請求：1.請求法院撤銷河北省香河縣人民法院(2020)冀1024民初60號判決書或發(fā)回重審。2.請求法院判令解除上訴人與被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司香河分公司簽訂的《商品房買賣合同》，返還上訴人已付購房款1314801元及利息（按同期銀行貸款利率支付利息，利息自2017年11月7日起至實際給付之日止，暫計至2019年10月10日計151860元）。3.請求法院判令被上訴人西藏意家信息科技有限公司返還上訴人已付參團費20000元；被上訴人上海普縱房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司返還上訴人已付團購款80000元。4.案件受理費由被上訴人承擔。事實和理由：一、一審認定事實有誤，結論錯誤。1.西藏意家公司和上海普縱公司從未與上訴人簽訂任何書面合同，也從未向上訴人釋明公司任何書面合同及文件，兩個被上訴人給上訴人闡明他們代理被上訴人榮盛公司及其香河分公司收取前期預付款定金10萬元頂20萬元購房款，此預付款名義為參團費和團購款，按照邏輯來說參團應該早于團購，但是參團費2萬元是2017年9月28日簽訂認購書支付的，團購費8萬元卻是2017年9月21和26日支付的，參團之前已經(jīng)團購了，兩個公司收費只有加起來10萬才能頂購房款20萬元，這兩家公司之間的關系又與榮盛公司的關系是深層關聯(lián)，只為巧列名目收取費用，最后還是榮盛公司取得。另，從工商登記看西藏意家公司最后的投資股東就是榮盛公司，公司之間具備關聯(lián)性。再，西藏意家公司和上海普縱公司未能提供與上訴人之間的居間合同，未存在合同的情況下，一審法院認為兩公司履行居間合同義務，上訴人難以接受此推論，購房合同未達到交易成功的情況下并未做約定，參團費、團購費均應該退返，且在認購書中注明“容行天下—高鵬”，容行天下公司與被上訴人兩個公司毫無關系，被上訴人口口聲聲說自己完成居間義務，認購書卻顯示是容行天下公司與上訴人達成的居間服務，兩公司無根據(jù)收取10萬元款項，應退返上訴人。2.判決書第9頁，“原告先后提供三次農(nóng)業(yè)銀行流水……香河支行進行拒貸處理”與事實不符，原告只提供過兩次流水，第一次流水不是上訴人提供的，是被上訴人自己提供的偽造虛假流水。上訴人在一審已經(jīng)向法院提出筆跡鑒定，法院并未作處理。3.上訴人無法接受判決書第10頁“……，所以被告公司不可能故意阻卻交易?！?。如此認定和推論，上訴人已按約定支付131萬元購房款，另支付所謂的參團費、團購費10萬元，共計141萬元，難道不是為了交易？上訴人會故意阻卻交易嗎？顯然不成立。4.本案之焦點問題是誰違約，一審中認為上訴人違約是銀行拒貸，拒貸的根本原因卻沒有查明，違約在未查明的情況下，誰承擔責任。上訴人暫認為雙方均不發(fā)生違約責任，在履行不能（拒貸）又沒有約定其他履行方式的情況下，雙方應該解除合同，返還購房款。二、適用法律錯誤，本案有具體的法律適用，一審法院卻未采用。本案之情形完全適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定解除合同返還購房款，一審法院對合同之解除既不否定，也未明示繼續(xù)履行，完全錯誤。
榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司答辯稱，上訴人作為貸款申請人，提供虛假申請材料導致貸款被拒，屬于因個人原因?qū)е聼o法履行付款義務。上訴人違約在先，無權要求解除與答辯人簽訂的《商品房買賣合同》。1.一審過程中，答辯人提交的由貸款銀行出具的說明中已經(jīng)明確載明，上訴人的貸款申請之所以被拒，是因為上訴人提交的銀行流水存在弄虛作假現(xiàn)象。雖然上訴人主張第一份銀行流水并非由其本人提供，但其未提供相應證據(jù)證明其主張，此種情況下，一審法院認定三次銀行流水均系由上訴人提供并無不當。2.上訴人作為貸款申請人，提供虛假銀行流水導致貸款申請被拒，屬于上訴人自己的原因，并非不可歸責于雙方當事人的事由，不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的適用條件。上訴人違約在先，無權依據(jù)該條款行使合同解除權。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應依法駁回上訴人的全部上訴請求。
榮盛香河分公司未到庭亦未提交答辯意見。
西藏意家信息科技有限公司答辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，我公司與上訴人之間是居間合同關系，我公司的合同義務已經(jīng)履行完畢，上訴人無權要求我公司返還服務費，請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求。
上海普縱房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司答辯稱，我公司提供團購服務，上訴人享受10萬抵20萬房款優(yōu)惠，根據(jù)認購書及商品房買賣合同，上訴人已享受該優(yōu)惠，上訴人向我公司支付8萬元，向西藏意家公司支付2萬元，合計總金額為10萬元，除此之外上訴人未向其他方支付電商款，容行天下公司是我公司的合作伙伴，在認購書上的標記，是內(nèi)部計算客戶歸屬的方式，不代表容行公司是合同的相對方，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，請求駁回上訴人的上訴請求。
孫金柱向一審法院起訴請求：1、解除原告與被告榮盛香河分公司房屋買賣合同；2、判令被告榮盛公司和榮盛香河分公司返還原告已付購房款1314801元，并按同期銀行貸款利率支付利息，利息計算自2017年11月7日起至實際給付之日止暫計至2019年10月10日計151860元；3、判令被告西藏意家公司返還原告已付參團費20000元，判令被告上海普縱公司返還原告已付團購款80000元，被告榮盛香河分公司就前述款項承擔連帶賠償責任；4、本案訴訟費由四被告承擔。
榮盛公司向一審法院反訴請求：1、判令原告以1300000元為基數(shù)，按照日利率萬分之一的標準向我公司支付自2017年12月9日起至購房款實際付清之日止的違約金；2、本案全部訴訟費由原告負擔。
一審法院認定事實：2017年9月28日，原告孫金柱經(jīng)被告西藏意家公司和被告上海普縱公司居間服務，與被告榮盛香河分公司簽訂《房產(chǎn)認購書》，約定原告向被告榮盛香河分公司認購香城酈舍-四期Ｓ2號商業(yè)08號房屋，建筑面積227.22平方米，單價每平方米12788元，總價款2905689元，電商100000元折抵房價200000元，折抵后房屋單價每平方米11507.8元，實際成交總價2614801元。在該認購書簽訂之前，原告于2017年9月21日和同年9月26日向被告上海普縱公司支付團購款共計80000元，在簽訂認購書的當日原告向被告西藏意家公司支付參團費20000元。2017年9月28日，原告與被告榮盛公司簽訂《商品房買賣合同補充協(xié)議》，約定原告采取銀行按揭方式購房，需在簽約當日一次性付清50%以上房款，并于2017年9月28日前到被告指定銀行辦理完畢相關手續(xù)，若原告超出本協(xié)議約定的付款期限，視同逾期付款，按購房合同第七條執(zhí)行；原告在辦理交房手續(xù)前應據(jù)實結算辦理按揭貸款和入住以及辦理產(chǎn)權所需的費用。2018年1月5日，原告與被告榮盛公司簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告榮盛公司開發(fā)建設的位于香河縣房屋，該房屋建筑面積227.22平方米，單價每平方米11507.8元，總價款2614801元，付款方式及期限為原告于2017年12月8日前支付首期房價款人民幣1314801元，余款人民幣1300000元由原告向中國郵政儲蓄銀行股份有限公司香河縣支行申請貸款支付，如原告逾期付款30日以內(nèi)，原告按日萬分之一向被告榮盛公司支付違約金，合同繼續(xù)履行，如原告逾期付款超過30日，被告有權解除合同，原告按累計應付款的10%向被告榮盛公司支付違約金，原告愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)被告榮盛公司同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，原告按日萬分之一向被告榮盛公司支付逾期應付款的違約金；被告榮盛公司應當在2018年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將符合交付條件的房屋交付原告使用，如被告榮盛公司逾期交房不超過30日，自合同約定的交房期限次日起至實際交房之日止，向原告支付已付房價款日萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期交房超過30日，原告有權解除合同，原告解除合同的，被告榮盛公司應當自原告解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按已付款10%向原告支付違約金，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告榮盛公司自合同約定的交房期限次日起至實際交房之日止，按已付房款的日萬分之二向原告支付違約金。該合同還約定了雙方的其他權利義務。原告分別于2017年9月28日、2017年11月6日支付被告榮盛香河分公司購房款總計1314801元，被告榮盛香河分公司為原告出具了收款收據(jù)。2017年11月6日，原告向中國郵政儲蓄銀行股份有限公司香河縣支行申請個人消費貸款，申請貸款金額1300000元，期限120個月，申請表中填寫的原告工作單位為北京昌平文化藝術發(fā)展中心，年收入1197600元，原告還提供了北京昌平文化藝術發(fā)展中心出具的收入證明，證明原告稅后月收入99800元。中國郵政儲蓄銀行股份有限公司香河縣支行要求原告提供對應的工資流水，原告先后提供三次農(nóng)業(yè)銀行流水，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司香河縣支行經(jīng)審查認為流水有弄虛作假現(xiàn)象，故此中國郵政儲蓄銀行股份有限公司香河縣支行對原告進行拒貸處理。此后原告也沒有采取其他方式向被告榮盛公司支付剩余購房款1300000元。被告榮盛公司至今也未向原告交付房屋。上述事實有當事人陳述、《房產(chǎn)認購書》、《簽約付款通知書》、購房首付款收據(jù)、參團費收據(jù)、團購款收據(jù)、《商品房買賣合同補充協(xié)議》、《商品房買賣合同》、本院自中國郵政儲蓄銀行股份有限公司香河縣支行調(diào)取的原告申請貸款材料、原告提供的其銀行賬戶交易明細清單等證據(jù)予以證實。
一審法院認為，原、被告之間簽訂的《房產(chǎn)認購書》、《商品房買賣合同補充協(xié)議》、《商品房買賣合同》經(jīng)當事人簽字蓋章，是當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違背法律，屬合法有效，對當事人具有約束力，當事人不得擅自變更或解除。根據(jù)上述合同約定及市場交易習慣，原告作為商品房的買受人，其付款義務在先，被告榮盛公司作為商品房的出賣方交房義務在后。在原告未付清全部購房款之前，被告榮盛公司有權拒絕向原告交付房屋。合同約定原告為貸款購房，那么向銀行申請貸款并提供所需資料是原告的義務，因原告向銀行提供的個人資料存在瑕疵導致銀行拒貸，原告為達到其購房目的應當主動采取其他方式付款。被告榮盛公司出售房屋目的是收取購房款并從中獲得利潤。即使原告采取的其他付款方式不符合合同約定，也不損害被告榮盛公司利益，于情于法均不為過。但原告在被銀行拒貸后消極履行向被告榮盛公司支付購房款義務，屬于違約行為，應當承擔民事責任，原告作為先違約的一方無權以被告榮盛公司逾期交房為由要求解除合同，返還購房款、支付違約金。原告主張因被告榮盛公司向銀行提供偽造的原告銀行流水導致銀行拒貸不合乎常理，首先從本案交易目的看，被告榮盛公司是從交易過程中獲取利潤，只有交易成功其目的才能實現(xiàn)，所以被告榮盛公司不可能故意阻卻交易，其次原告的銀行流水屬于其個人隱私，只有原告本人或者經(jīng)原告授權的人才能獲得。據(jù)此原告對上述主張不成立。根據(jù)《房產(chǎn)認購書》、《簽約付款通知書》、《商品房買賣合同》，確認原告與被告西藏意家公司及被告上海普縱公司之間系居間合同關系，該二被告促成了原告與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》且原告享受到了約定的優(yōu)惠條件，所以二被告的居間服務義務已經(jīng)完成，二被告有權向原告收取報酬，原告無權要求二被告返還。綜上所述，對原告的訴訟請求不予支持。關于榮盛公司反訴要求原告支付逾期付款違約金，《商品房買賣合同補充協(xié)議》約定的原告辦理貸款期限是2017年9月28日前，而《商品房買賣合同》只是對購房首付款期限約定為2017年12月8日，對于貸款何時辦理完畢未作約定，且《商品房買賣合同》是在2018年1月5日簽訂，此時原告已經(jīng)付清首付款，《商品房買賣合同補充協(xié)議》簽訂是在2017年9月28日，早于《商品房買賣合同》，不能認定該補充協(xié)議是對正式的合同的補充。從住房貸款流程看，也應當是購房人支付購房首付款在先，向銀行申請貸款在后，另外銀行還要有調(diào)查審批過程，這些都需要一定的時間，所以不能確認原告在2017年12月8日前未能貸款成功就是逾期支付購房款。在從合同實際履行情況看，原告已于簽訂《商品房買賣合同》之前的2017年11月6日向銀行申請貸款，但因原告?zhèn)€人原因遭銀行拒貸，被告榮盛公司應當給予原告合理的期間采取其他方式付款。被告以后來的合同約束當事人在簽訂合同之前的行為也不符合法律規(guī)定。綜上所述，對被告榮盛公司的反訴訴訟請求不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第九十四條第九十六條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、駁回原告孫金柱的訴訟請求。二、駁回被告榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司的反訴訴訟請求。本訴案件受理費減半收取9500元由原告負擔，反訴案件受理費減半收取1317元由被告榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司負擔。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。庭審后上訴人孫金柱向法庭提交一份二〇二〇年八月二十七日的民事判決書，判項顯示孫金柱與他人需共同償還3500000元債務，以證明自己債務纏身，沒有履行能力。被上訴人榮盛公司對上訴人提交的判決書認為，一是無法核實真實性，二是即使判決真實生效也不能證明上訴人無法履行案涉合同。本院經(jīng)審查認為，該判決書能證明孫金柱有債務糾紛。
二審經(jīng)審理查明的其他事實與一審一致。
本院認為，上訴人孫金柱與被上訴人榮盛公司簽訂了《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》，約定了相關的權利義務，雙方也進行了履行。榮盛公司香河分公司收取孫金柱首期房價款1314801元并出具了收款收據(jù)，余款1300000元孫金柱向中國郵政儲蓄銀行股份有限公司香河縣支行申請貸款支付。但是，在辦理貸款過程中，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司香河縣支行經(jīng)審查認為孫金柱的銀行流水虛假，故作拒貸處理。孫金柱與榮盛公司對誰提供的虛假銀行流水存在爭議。榮盛公司主張是孫金柱提供了虛假銀行流水導致貸款申請被拒，屬于其自己的原因，而孫金柱主張第一次流水不是其本人提供的，系榮盛公司偽造，并據(jù)此提出不能辦理貸款要求解除案涉房屋買賣合同。根據(jù)雙方提供在案的現(xiàn)有證據(jù)表明，一審法院從該貸款銀行調(diào)取留存的被銀行認定為孫金柱的虛假流水與孫金柱自己認可且提供給法院的其在農(nóng)行同期銀行流水明顯不同，孫金柱與榮盛公司均不能充分證明是對方向銀行提供了虛假的銀行流水。即現(xiàn)有證據(jù)無法證明銀行拒貸是由誰導致。但從辦理銀行貸款的一般流程看，銀行流水應當由貸款人提供。故在誰提供虛假銀行流水無法確定的情況下，作為貸款人的孫金柱對銀行拒貸應當承擔主要責任。對上訴人孫金柱訴請解除案涉房屋買賣合同主張。本院認為，鑒于本案的具體情況，案涉房屋買賣合同如不解除將使雙方的交易處于長期的僵持狀態(tài)，對雙方當事人均可能產(chǎn)生不利影響，案涉房屋買賣合同應予解除。合同解除后，被上訴人榮盛房公司及其香河分公司應返還上訴人孫金柱已付購房款1314801元。關于孫金柱要求榮盛公司給付已付房款利息的主張。本院認為，根據(jù)案涉房屋買賣合同的約定、履行及不能貸款的責任等具體情況，結合案涉房屋價格的波動，根據(jù)公平原則，綜合考量后，對孫金柱訴請的已付房款利息主張不予支持，并酌定孫金柱補償榮盛公司160000元。關于上訴人要求被上訴人西藏意家公司和上海普縱公司返還參團費、團購費的主張。因上訴人孫金柱對案涉房屋買賣合同解除承擔主要責任，故其該項請求本院不予支持。同時，對上訴人孫金柱的其他訴訟請求及被上訴人榮盛公司的反訴請求均不予支持。
綜上所述，孫金柱的上訴請求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第九十四條、第九十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
一、撤銷河北省香河縣人民法院（2020）冀1024民初60號民事判決；
二、解除上訴人孫金柱與被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》；
三、被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司香河分公司于本判決生效后十日內(nèi)返還上訴人孫金柱已付購房款1314801元，上訴人孫金柱于本判決生效后十日內(nèi)向被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司支付補償款160000元，上述款項相抵后，被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司香河分公司于本判決生效后十日內(nèi)返還上訴人孫金柱已付購房款1154801元；
四、駁回上訴人孫金柱的其他訴訟請求；
五、駁回被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的日期履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件本訴案件受理費減半收取9500元，由上訴人孫金柱負擔4750元，由被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司負擔4750元，反訴案件受理費減半收取1317元由被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司負擔。二審案件受理費18900元，由上訴人孫金柱負擔9450元，由被上訴人榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司香河分公司負擔9450元。
本判決為終審判決。
審 判 長 楊 帆
審 判 員 丁德松
審 判 員 汪鐵剛
二〇二〇年十二月十六日
法官助理 鄭培明
書 記 員 杜亞杰
