殷某某與程某某執(zhí)行復(fù)議案-司法拍賣前發(fā)現(xiàn)案涉不動(dòng)產(chǎn)存在租賃合同，不能僅依據(jù)表面證據(jù)直接帶租拍賣，可以通知承租人限期向法院提出案外人異議
人民法院案例庫 入庫編號(hào)：2024-17-5-202-021
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執(zhí)行/執(zhí)行復(fù)議/拍賣公告/帶租拍賣/執(zhí)行異議
基本案情
程某某與殷某某借款合同糾紛一案，某仲裁委員會(huì)作出仲裁裁決，殷某某償還程某某借款本金、利息510萬元。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱濟(jì)南中院）查封被執(zhí)行人殷某某名下車位一宗，并對(duì)該車位啟動(dòng)司法拍賣程序，拍賣公告載明的其中一項(xiàng)內(nèi)容為：涉案車庫已出租，租賃期為19年零5個(gè)月。2021年3月28日10時(shí)至2021年3月29日10時(shí)，濟(jì)南中院在阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行公開拍賣，第一次拍賣因無人競(jìng)買流拍。申請(qǐng)執(zhí)行人程某某向濟(jì)南中院提出書面異議，認(rèn)為涉案車庫租賃協(xié)議假冒簽字，請(qǐng)求確認(rèn)租賃協(xié)議無效，法院不能帶租拍賣。被執(zhí)行人殷某某辯稱，涉案車庫一直處于租賃狀態(tài)，承租人實(shí)際租用車位時(shí)間在法院查封之前，應(yīng)當(dāng)帶租拍賣。
2021年6月25日，濟(jì)南中院作出（2021）魯01執(zhí)異104號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷對(duì)被執(zhí)行人殷某某名下車位的帶租拍賣行為。被執(zhí)行人殷某某不服，向山東省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱山東高院）申請(qǐng)復(fù)議，2021年8月16日，山東高院作出（2021）魯執(zhí)復(fù)263號(hào)執(zhí)行裁定，駁回殷某某的復(fù)議申請(qǐng)，維持濟(jì)南中院（2021）魯01執(zhí)異104號(hào)執(zhí)行裁定。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題為，撤銷涉案車位的帶租拍賣公告是否符合法律規(guī)定。本案執(zhí)行程序中，對(duì)涉案車位是否帶租拍賣直接影響參與競(jìng)拍的人數(shù)和拍賣成交價(jià)，進(jìn)而直接影響申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；對(duì)承租人而言，是否帶租拍賣將對(duì)拍賣成交后能否阻卻法院強(qiáng)制交付產(chǎn)生直接影響。本案中，在拍賣公告發(fā)布前已發(fā)現(xiàn)存在租賃合同的情況下，能否對(duì)涉案車位帶租拍賣，應(yīng)當(dāng)先行經(jīng)過法定程序?qū)彶檎J(rèn)定，即依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十四條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，通過執(zhí)行異議程序?qū)彶樯姘杠囄坏淖赓U權(quán)是否設(shè)定在查封之前，租賃合同是否合法有效，承租人是否在查封前已占有使用涉案車位等，當(dāng)事人、案外人（承租人）對(duì)審查結(jié)果不服的，可以通過執(zhí)行異議之訴程序救濟(jì)。本案未經(jīng)上述法定程序?qū)彶?，直接在拍賣公告中予以帶租拍賣，將導(dǎo)致申請(qǐng)執(zhí)行人和承租人的實(shí)體權(quán)利無法通過審判程序救濟(jì)，屬程序不當(dāng)，法院裁定撤銷涉案車位的帶租拍賣公告，符合法律和司法解釋的規(guī)定。
裁判要旨
司法拍賣前發(fā)現(xiàn)涉案不動(dòng)產(chǎn)存在租賃合同的，不能僅依據(jù)表面證據(jù)直接帶租拍賣，應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人能否阻卻法院強(qiáng)制交付問題按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十四條規(guī)定進(jìn)行審查。當(dāng)事人、案外人（承租人）對(duì)審查結(jié)果不服的，可以通過執(zhí)行異議之訴程序救濟(jì)。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第238條（本案適用的是2017年修正的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第227條）
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第14條
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第31條
執(zhí)行異議：山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院（2021）魯01執(zhí)異104號(hào)執(zhí)行裁定（2021年6月25日）
執(zhí)行復(fù)議：山東省高級(jí)人民法院（2021）魯執(zhí)復(fù)263號(hào)執(zhí)行裁定（2021年8月16日）
