某某農(nóng)商行與甲公司、明某執(zhí)行監(jiān)督案-抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2023-17-5-203-012
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/抵押/出租/租賃關(guān)系
基本案情
某某農(nóng)商行與甲公司、明某金融借款合同糾紛一案，揚(yáng)州仲裁委員會(huì)于2018年6月25日作出（2018）揚(yáng)仲裁字第036號(hào)裁決書，裁決由甲公司償還某某農(nóng)商行借款本金750萬(wàn)元及利息，甲公司如未能按期足額履行還款義務(wù)，某某農(nóng)商行有權(quán)以×他項(xiàng)（2015）第×號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)證、×字第×號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證項(xiàng)下的抵押物拍賣、變賣優(yōu)先受償，明某對(duì)甲公司的還款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
上述裁決書生效后，因甲公司、明某未履行還款義務(wù)，某某農(nóng)商行遂于2018年8月6日向江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱揚(yáng)州中院）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，揚(yáng)州中院依法委托揚(yáng)州某土地評(píng)估咨詢有限公司對(duì)被執(zhí)行人甲公司名下案涉房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，上述房地產(chǎn)帶租價(jià)值為1080.39萬(wàn)元。2019年1月21日，揚(yáng)州中院作出（2018）蘇10執(zhí)273號(hào)執(zhí)行裁定，裁定帶租拍賣甲公司名下案涉房地產(chǎn)。某某農(nóng)商行遂向該院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求除去租賃關(guān)系后拍賣案涉房地產(chǎn)。
法院經(jīng)審理查明：2015年8月25日，甲公司與某某農(nóng)商行簽訂了借款及抵押合同，將甲公司名下案涉房地產(chǎn)抵押給某某農(nóng)商行，雙方于當(dāng)日辦理抵押登記并領(lǐng)取了他項(xiàng)權(quán)證書。同年9月25日，案外人乙公司與甲公司簽訂了租賃合同，約定將案涉房地產(chǎn)出租給乙公司使用，租賃期限為2015年9月25日到2033年9月24日，租賃費(fèi)用482萬(wàn)元。租賃合同自雙方簽字之日起生效。
揚(yáng)州中院于2019年6月17日作出（2019）蘇10執(zhí)異20號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷了該院作出的帶租拍賣裁定。乙公司不服異議裁定，向江蘇省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱江蘇高院）申請(qǐng)復(fù)議，江蘇高院于2020年5月15日作出（2019）蘇執(zhí)復(fù)174號(hào)執(zhí)行裁定，裁定駁回乙公司的復(fù)議申請(qǐng)，維持揚(yáng)州中院（2019）蘇10執(zhí)異20號(hào)執(zhí)行裁定。乙公司不服，向最高人民法院申訴，最高人民法院于2021年12月24日作出（2021）最高法執(zhí)監(jiān)39號(hào)執(zhí)行裁定，裁定駁回乙公司的申訴請(qǐng)求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：揚(yáng)州中院除去租賃拍賣案涉房地產(chǎn)是否違法。
關(guān)于揚(yáng)州中院除去租賃拍賣案涉房地產(chǎn)是否違法的問題。根據(jù)當(dāng)時(shí)適用的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。該條規(guī)定精神被《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零五條予以吸收采納，規(guī)定，“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020年修正）第二十八條規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。根據(jù)上述規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租，且對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院依法有權(quán)將租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣。
乙公司主張其在抵押權(quán)設(shè)立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期間一直實(shí)際租賃案涉房地產(chǎn)，但并未提交其與甲公司在此期間所簽訂的相應(yīng)期限的書面租賃合同及與之相對(duì)應(yīng)的付款憑證，其所提交的乙公司與甲公司、明某之間在2011年至2015年注明用途為“借款”和“往來(lái)款”的銀行轉(zhuǎn)賬流水單、《企業(yè)住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）使用證明》、轉(zhuǎn)租合同等證據(jù)亦不足以證明乙公司在該抵押權(quán)設(shè)立前系因租賃關(guān)系而實(shí)際占有使用案涉房地產(chǎn)。同時(shí)，乙公司與甲公司于2015年9月25日簽訂的書面租賃合同載明，鑒于甲公司資金困難，且對(duì)乙公司墊付的資金不能歸還，甲公司愿意將屬于自己土地及地上建筑物租賃給乙公司使用。因此，乙公司所稱上述租賃合同系對(duì)之前租賃情況的延續(xù)和階段性明確的主張不能成立。即便如乙公司所稱，該公司與甲公司存在租賃關(guān)系，在某某農(nóng)商行與甲公司設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，甲公司與乙公司系同一個(gè)法定代表人，無(wú)證據(jù)證明該事實(shí)已向某某農(nóng)商行如實(shí)披露，某某農(nóng)商行相對(duì)乙公司而言亦具有善意。本案中，案涉租賃合同簽訂時(shí)間是2015年9月25日，而抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間是2015年8月25日，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，且對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)已產(chǎn)生影響，揚(yáng)州中院除去租賃拍賣案涉房地產(chǎn)并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于乙公司在案涉土地上新建廠房等設(shè)施的歸屬及損失，可依法另行主張。
裁判要旨
訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。因此，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租，且對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院依法有權(quán)將租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)民法典》第405條（本案適用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第190條）
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條（本案適用的是2005年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條）
執(zhí)行異議：江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院（2019）蘇10執(zhí)異20號(hào)執(zhí)行裁定（2019年6月17日）
執(zhí)行復(fù)議：江蘇省高級(jí)人民法院（2019）蘇執(zhí)復(fù)174號(hào)執(zhí)行裁定（2020年5月15日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)39號(hào)（2021年12月24日）
