【發(fā)布部門】 合肥市政府 【發(fā)文字號】 合政[2004]100號
【發(fā)布日期】 2004.08.18 【實施日期】 2004.09.01
【時效性】 現(xiàn)行有效 【效力級別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類別】 建設綜合規(guī)定
合肥市人民政府關(guān)于加強物業(yè)管理工作的若干意見
（合政[2004]100號 2004年8月18日）
各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：
為了加強我市市區(qū)的物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理市場，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和建設部、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實際情況，提出如下意見：
一、管理職責
（一）市房地產(chǎn)管理局是我市物業(yè)管理工作的主管部門。房地產(chǎn)分局具體負責所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。
?。ǘ┥鐓^(qū)管理主要負責戶籍、治安、計劃生育、征兵、民政優(yōu)撫、愛國衛(wèi)生等管理工作以及退休、就業(yè)保障等社會服務工作。
物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定進行物業(yè)管理，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在工作中應當相互協(xié)作，相互配合。
二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
?。ㄈ┓蠘I(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位（含公有住房出售單位）應當在房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導下組織成立業(yè)主大會籌備組。
（四）新建住宅小區(qū)入住率超過50％即可成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會由建設單位牽頭，建設單位、街道辦事處、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組按照法定程序召開業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表由建設單位和街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
?。ㄎ澹ㄔO單位已經(jīng)撤走或建設單位牽頭有困難的老、舊小區(qū)，首屆業(yè)主大會由街道辦事處牽頭成立籌備組，召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
?。I(yè)主大會召開首次會議，應當在候選人名單中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的候選人產(chǎn)生辦法及名單由籌備組決定，并在業(yè)主大會會議召開前在小區(qū)內(nèi)公示15天以上。
?。ㄆ撸I(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見的形式，應當將征求意見稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認。
（八）業(yè)主委員會應當由5－11名單數(shù)業(yè)主組成，其成員不得從事本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務或相關(guān)利益的經(jīng)營活動。業(yè)主委員會委員每屆任期由業(yè)主大會確定，最長不得超過3年，可以連選連任。
?。ň牛I(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
1、長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有完全民事行為能力的業(yè)主；
2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；
4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
5、具有一定組織能力；
6、有必要的工作時間。
（十）提倡社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會委員交叉任職。
選舉出的業(yè)主委員會委員經(jīng)合法程序可在社區(qū)居民委員會中擔任主任、副主任或委員，社區(qū)居民委員會主任、副主任、委員是業(yè)主的，可以按程序參加業(yè)主委員會的選舉。
?。ㄊ唬┈F(xiàn)有居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務等同于業(yè)主。
?。ㄊI(yè)主投票權(quán)實行住宅房屋一戶一投票權(quán)，非住宅房屋每100平方米一投票權(quán)，100平方米以下每證一投票權(quán)。單個業(yè)主所占的投票權(quán)數(shù)最高不超過全部投票權(quán)數(shù)的30％。
業(yè)主的投票權(quán)可委托物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。
?。ㄊ┓制诮ㄔO的住宅小區(qū)在首個組團入住率超過50％即可成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員不超過7人，以后每期建成入住后再增選2名業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會屆滿重新選舉。
?。ㄊ模I(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應在房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會牽頭組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，選舉新的業(yè)主委員會后與原業(yè)主委員會在任期屆滿之日起10日內(nèi)，辦理好交接手續(xù)。
任期屆滿，原業(yè)主委員會無法牽頭進行換屆選舉的，所在街道辦事處應當牽頭召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
?。ㄊ澹I(yè)主委員會應當自組建、換屆、改選等產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會有關(guān)資料報房地產(chǎn)行政主管部門備案。房地產(chǎn)行政主管部門應當將業(yè)主委員會備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處。
業(yè)主委員會備案資料包括：
1、業(yè)主委員會備案表；
2、業(yè)主大會議事規(guī)則；
3、業(yè)主公約；
4、業(yè)主大會籌備組的公示資料；
5、業(yè)主委員會委員候選人的公示資料；
6、業(yè)主委員會委員的房屋所有權(quán)有關(guān)證明復印件。
前款規(guī)定的業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當在30日內(nèi)以書面形式告知房地產(chǎn)行政主管部門。
（十六）選舉出的業(yè)主委員會經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后，憑備案表刻制印章。
業(yè)主委員會違反印章使用管理規(guī)定的，由責任人承擔相應責任。
（十七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用以及業(yè)主委員會委員津貼的籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會確定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
?。ㄊ耍┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時應當告知街道辦事處、社區(qū)居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當告知相關(guān)社區(qū)居民委員會。
?。ㄊ牛┨岢珮I(yè)主大會通過公開招投標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理。
三、物業(yè)配套設施設備
?。ǘ┮?guī)劃部門在對新建住宅小區(qū)進行規(guī)劃許可時，應當確保住宅小區(qū)公共配套設施的設計符合規(guī)劃要求，并在小區(qū)建設過程中嚴格監(jiān)督，使公共配套設施按規(guī)劃要求建成。
（二十一）建設單位應當按規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備，并按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。
?。ǘ┙ㄔO單位應當按下列標準提供物業(yè)管理用房：
1、房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應當提供建筑面積不低于100平方米的物業(yè)管理用房；
2、房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業(yè)，建筑面積每增加1萬平方米，物業(yè)管理用房應當增加建筑面積不低于10平方米。
物業(yè)管理用房應當包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、安勤人員值班住宿用房、監(jiān)控室、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會辦公用房；其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15平方米－25平方米。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
?。ǘ模┥鐓^(qū)機構(gòu)用房的建設和管理按照市政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市民政局市財政局市建委市規(guī)劃局市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市社區(qū)機構(gòu)用房建設和管理的意見》（合政辦[2004]55號）執(zhí)行。
?。ǘ澹┌凑找?guī)劃建設的共用設施設備不得改變用途。
業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會的決定將共用設施設備交由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定經(jīng)營。
四、前期物業(yè)管理
?。ǘ┙ㄖ娣e5萬平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬平方米以上的非住宅，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于3個或者住宅小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下的，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
?。ǘ撸┣捌谖飿I(yè)管理招投標活動應當按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不少于成員總數(shù)的2／3。專家成員應當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取方式確定，與投標人有利害關(guān)系的人不得進入項目的評標委員會。
?。ǘ耍┓残陆ㄗ≌^(qū)在辦理商品房預售許可證時，應當提供物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案應當包含以下內(nèi)容：
1、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》；
2、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
3、《合肥市住宅區(qū)公共配套設施備案登記表》；
4、建筑面積5萬平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬平方米以上的非住宅應當提供《合肥市前期物業(yè)管理項目招投標備案表》。
五、物業(yè)管理企業(yè)
?。ǘ牛┪飿I(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理項目時，應當按照有關(guān)規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同應當自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)的義務：
1、按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；
2、執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；
3、履行物業(yè)服務合同，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會監(jiān)督；
4、在合同終止前30日內(nèi)，應當與業(yè)主或有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務，做好移交準備，并在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、帳冊、設施、設備，移交后退出小區(qū)的物業(yè)服務；
5、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時應當辦理物業(yè)驗收手續(xù)；
6、配合街道辦事處、社區(qū)居民委員會做好小區(qū)內(nèi)住戶計劃生育信息通報工作；
7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
（三十一）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
1、按約定收取費用，對逾期不繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，要求業(yè)主委員會督促其限期繳納或依法追繳；
2、勸阻和制止違反物業(yè)管理規(guī)定、制度、業(yè)主公約的行為；
3、委托專業(yè)公司承擔專項物業(yè)管理服務；
4、要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人的糾紛；
5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行政主管部門應當嚴格按照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和檢查。
對連續(xù)12個月沒有物業(yè)管理項目的企業(yè)，將注銷其物業(yè)管理資質(zhì)。
六、物業(yè)服務收費
?。ㄈI(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
?。ㄈ模┪飿I(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導價由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門定期公布。具體收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；雙方約定不成的，由價格主管部門核定。
?。ㄈ澹┪飿I(yè)在發(fā)出入伙通知書前，物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)自發(fā)出入伙通知書之日起，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施的方可發(fā)出入伙通知書。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
?。ㄈ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
新建住宅小區(qū)，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。
已建成的未實行一戶一表的住宅小區(qū)應當逐步改造，實行一戶一表，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)自用部分產(chǎn)生的水、電、氣、熱等費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔；共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的水、電、氣、熱等費用由業(yè)主承擔。
七、物業(yè)的使用與維護
?。ㄈ耍I(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，載明房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
?。ㄈ牛┪飿I(yè)出租的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同時，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
?。ㄋ氖┪飿I(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：
1、保修期滿后物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔；
2、保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護費用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務費中支出。大修、中修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支；
3、物業(yè)共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由損壞責任人承擔；
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、更新、改造費用，由產(chǎn)權(quán)人承擔或由業(yè)主大會與上述單位協(xié)商處理。
?。ㄋ氖唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
?。ㄋ氖┙箯氖孪铝袚p害公共利益的行為：
1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質(zhì)；
2、占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備；
3、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、違反規(guī)定擺設攤點；
6、亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；
7、在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛張貼、亂涂寫刻畫；
8、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音，干擾他人正常生活、工作和學習；
9、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
對在物業(yè)管理區(qū)域違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
?。ㄋ氖ｍ椌S修資金的歸集、管理和使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
八、其他
（四十四）對老、舊小區(qū)，政府每年投入一定的資金進行整治，完善其配套設施設備，積極推行物業(yè)管理。
?。ㄋ氖澹┓蕱|、肥西、長豐縣可參照本意見執(zhí)行。
（四十六）本意見自2004年9月1日起施行。市政府2002年5月9日發(fā)布的《關(guān)于適用＜合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法＞有關(guān)問題的通知》（合政[2002]61號）同時廢止。
【發(fā)布日期】 2004.08.18 【實施日期】 2004.09.01
【時效性】 現(xiàn)行有效 【效力級別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類別】 建設綜合規(guī)定
合肥市人民政府關(guān)于加強物業(yè)管理工作的若干意見
（合政[2004]100號 2004年8月18日）
各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：
為了加強我市市區(qū)的物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理市場，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和建設部、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實際情況，提出如下意見：
一、管理職責
（一）市房地產(chǎn)管理局是我市物業(yè)管理工作的主管部門。房地產(chǎn)分局具體負責所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。
?。ǘ┥鐓^(qū)管理主要負責戶籍、治安、計劃生育、征兵、民政優(yōu)撫、愛國衛(wèi)生等管理工作以及退休、就業(yè)保障等社會服務工作。
物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定進行物業(yè)管理，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在工作中應當相互協(xié)作，相互配合。
二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
?。ㄈ┓蠘I(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位（含公有住房出售單位）應當在房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導下組織成立業(yè)主大會籌備組。
（四）新建住宅小區(qū)入住率超過50％即可成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會由建設單位牽頭，建設單位、街道辦事處、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組按照法定程序召開業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表由建設單位和街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
?。ㄎ澹ㄔO單位已經(jīng)撤走或建設單位牽頭有困難的老、舊小區(qū)，首屆業(yè)主大會由街道辦事處牽頭成立籌備組，召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
?。I(yè)主大會召開首次會議，應當在候選人名單中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的候選人產(chǎn)生辦法及名單由籌備組決定，并在業(yè)主大會會議召開前在小區(qū)內(nèi)公示15天以上。
?。ㄆ撸I(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見的形式，應當將征求意見稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認。
（八）業(yè)主委員會應當由5－11名單數(shù)業(yè)主組成，其成員不得從事本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務或相關(guān)利益的經(jīng)營活動。業(yè)主委員會委員每屆任期由業(yè)主大會確定，最長不得超過3年，可以連選連任。
?。ň牛I(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
1、長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有完全民事行為能力的業(yè)主；
2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；
4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
5、具有一定組織能力；
6、有必要的工作時間。
（十）提倡社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會委員交叉任職。
選舉出的業(yè)主委員會委員經(jīng)合法程序可在社區(qū)居民委員會中擔任主任、副主任或委員，社區(qū)居民委員會主任、副主任、委員是業(yè)主的，可以按程序參加業(yè)主委員會的選舉。
?。ㄊ唬┈F(xiàn)有居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務等同于業(yè)主。
?。ㄊI(yè)主投票權(quán)實行住宅房屋一戶一投票權(quán)，非住宅房屋每100平方米一投票權(quán)，100平方米以下每證一投票權(quán)。單個業(yè)主所占的投票權(quán)數(shù)最高不超過全部投票權(quán)數(shù)的30％。
業(yè)主的投票權(quán)可委托物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。
?。ㄊ┓制诮ㄔO的住宅小區(qū)在首個組團入住率超過50％即可成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員不超過7人，以后每期建成入住后再增選2名業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會屆滿重新選舉。
?。ㄊ模I(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應在房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會牽頭組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，選舉新的業(yè)主委員會后與原業(yè)主委員會在任期屆滿之日起10日內(nèi)，辦理好交接手續(xù)。
任期屆滿，原業(yè)主委員會無法牽頭進行換屆選舉的，所在街道辦事處應當牽頭召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
?。ㄊ澹I(yè)主委員會應當自組建、換屆、改選等產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會有關(guān)資料報房地產(chǎn)行政主管部門備案。房地產(chǎn)行政主管部門應當將業(yè)主委員會備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處。
業(yè)主委員會備案資料包括：
1、業(yè)主委員會備案表；
2、業(yè)主大會議事規(guī)則；
3、業(yè)主公約；
4、業(yè)主大會籌備組的公示資料；
5、業(yè)主委員會委員候選人的公示資料；
6、業(yè)主委員會委員的房屋所有權(quán)有關(guān)證明復印件。
前款規(guī)定的業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當在30日內(nèi)以書面形式告知房地產(chǎn)行政主管部門。
（十六）選舉出的業(yè)主委員會經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后，憑備案表刻制印章。
業(yè)主委員會違反印章使用管理規(guī)定的，由責任人承擔相應責任。
（十七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用以及業(yè)主委員會委員津貼的籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會確定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
?。ㄊ耍┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時應當告知街道辦事處、社區(qū)居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當告知相關(guān)社區(qū)居民委員會。
?。ㄊ牛┨岢珮I(yè)主大會通過公開招投標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理。
三、物業(yè)配套設施設備
?。ǘ┮?guī)劃部門在對新建住宅小區(qū)進行規(guī)劃許可時，應當確保住宅小區(qū)公共配套設施的設計符合規(guī)劃要求，并在小區(qū)建設過程中嚴格監(jiān)督，使公共配套設施按規(guī)劃要求建成。
（二十一）建設單位應當按規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備，并按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。
?。ǘ┙ㄔO單位應當按下列標準提供物業(yè)管理用房：
1、房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應當提供建筑面積不低于100平方米的物業(yè)管理用房；
2、房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業(yè)，建筑面積每增加1萬平方米，物業(yè)管理用房應當增加建筑面積不低于10平方米。
物業(yè)管理用房應當包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、安勤人員值班住宿用房、監(jiān)控室、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會辦公用房；其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15平方米－25平方米。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
?。ǘ模┥鐓^(qū)機構(gòu)用房的建設和管理按照市政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市民政局市財政局市建委市規(guī)劃局市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市社區(qū)機構(gòu)用房建設和管理的意見》（合政辦[2004]55號）執(zhí)行。
?。ǘ澹┌凑找?guī)劃建設的共用設施設備不得改變用途。
業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會的決定將共用設施設備交由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定經(jīng)營。
四、前期物業(yè)管理
?。ǘ┙ㄖ娣e5萬平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬平方米以上的非住宅，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于3個或者住宅小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下的，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
?。ǘ撸┣捌谖飿I(yè)管理招投標活動應當按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不少于成員總數(shù)的2／3。專家成員應當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取方式確定，與投標人有利害關(guān)系的人不得進入項目的評標委員會。
?。ǘ耍┓残陆ㄗ≌^(qū)在辦理商品房預售許可證時，應當提供物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案應當包含以下內(nèi)容：
1、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》；
2、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
3、《合肥市住宅區(qū)公共配套設施備案登記表》；
4、建筑面積5萬平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬平方米以上的非住宅應當提供《合肥市前期物業(yè)管理項目招投標備案表》。
五、物業(yè)管理企業(yè)
?。ǘ牛┪飿I(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理項目時，應當按照有關(guān)規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同應當自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)的義務：
1、按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；
2、執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；
3、履行物業(yè)服務合同，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會監(jiān)督；
4、在合同終止前30日內(nèi)，應當與業(yè)主或有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務，做好移交準備，并在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、帳冊、設施、設備，移交后退出小區(qū)的物業(yè)服務；
5、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時應當辦理物業(yè)驗收手續(xù)；
6、配合街道辦事處、社區(qū)居民委員會做好小區(qū)內(nèi)住戶計劃生育信息通報工作；
7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
（三十一）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
1、按約定收取費用，對逾期不繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，要求業(yè)主委員會督促其限期繳納或依法追繳；
2、勸阻和制止違反物業(yè)管理規(guī)定、制度、業(yè)主公約的行為；
3、委托專業(yè)公司承擔專項物業(yè)管理服務；
4、要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人的糾紛；
5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行政主管部門應當嚴格按照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和檢查。
對連續(xù)12個月沒有物業(yè)管理項目的企業(yè)，將注銷其物業(yè)管理資質(zhì)。
六、物業(yè)服務收費
?。ㄈI(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
?。ㄈ模┪飿I(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導價由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門定期公布。具體收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；雙方約定不成的，由價格主管部門核定。
?。ㄈ澹┪飿I(yè)在發(fā)出入伙通知書前，物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)自發(fā)出入伙通知書之日起，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施的方可發(fā)出入伙通知書。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
?。ㄈ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
新建住宅小區(qū)，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。
已建成的未實行一戶一表的住宅小區(qū)應當逐步改造，實行一戶一表，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)自用部分產(chǎn)生的水、電、氣、熱等費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔；共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的水、電、氣、熱等費用由業(yè)主承擔。
七、物業(yè)的使用與維護
?。ㄈ耍I(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，載明房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
?。ㄈ牛┪飿I(yè)出租的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同時，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
?。ㄋ氖┪飿I(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：
1、保修期滿后物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔；
2、保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護費用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務費中支出。大修、中修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支；
3、物業(yè)共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由損壞責任人承擔；
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、更新、改造費用，由產(chǎn)權(quán)人承擔或由業(yè)主大會與上述單位協(xié)商處理。
?。ㄋ氖唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
?。ㄋ氖┙箯氖孪铝袚p害公共利益的行為：
1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質(zhì)；
2、占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備；
3、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、違反規(guī)定擺設攤點；
6、亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；
7、在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛張貼、亂涂寫刻畫；
8、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音，干擾他人正常生活、工作和學習；
9、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
對在物業(yè)管理區(qū)域違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
?。ㄋ氖ｍ椌S修資金的歸集、管理和使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
八、其他
（四十四）對老、舊小區(qū)，政府每年投入一定的資金進行整治，完善其配套設施設備，積極推行物業(yè)管理。
?。ㄋ氖澹┓蕱|、肥西、長豐縣可參照本意見執(zhí)行。
（四十六）本意見自2004年9月1日起施行。市政府2002年5月9日發(fā)布的《關(guān)于適用＜合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法＞有關(guān)問題的通知》（合政[2002]61號）同時廢止。
