發(fā)文機關(guān)國家稅務總局
發(fā)文日期2026年01月01日
時效性現(xiàn)行有效
發(fā)文字號國家稅務總局公告2026年第3號
施行日期2026年01月01日
效力級別部門規(guī)范性文件
為了進一步規(guī)范土地增值稅征收管理，增強土地增值稅政策執(zhí)行的確定性，更好服務全國統(tǒng)一大市場建設，現(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：
一、 關(guān)于土地增值稅預征申報時間
納稅人申報預征土地增值稅的起始時間為房地產(chǎn)開發(fā)項目首張預售許可證書（或現(xiàn)售備案證書）的發(fā)證當日；取得預（銷）售收入時間早于發(fā)證時間的，為取得首筆預（銷）售收入當日。土地增值稅預征稅款所屬期的截止時間為稅務機關(guān)受理納稅人清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日。
預征土地增值稅按月或按季申報繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局統(tǒng)一確定。
二、 關(guān)于預征土地增值稅計稅依據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，預征土地增值稅的計征依據(jù)＝預收款÷（1＋增值稅適用稅率或征收率）。
三、 關(guān)于土地增值稅清算的銷售收入、銷售面積歸集時間
納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認銷售收入、銷售面積的截止時間為稅務機關(guān)受理清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日。
四、 關(guān)于項目規(guī)劃范圍外支出的扣除標準
納稅人取得出讓土地時，與縣級以上人民政府或其相關(guān)部門在土地出讓合同或其補充協(xié)議中約定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃范圍外為政府建設公共設施的，實際發(fā)生的支出計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
五、 關(guān)于印花稅和地方教育附加的扣除標準
納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，在申報土地增值稅時計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。
六、 關(guān)于受理清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅申報時間
納稅人在預征申報稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應當按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。其中，預征申報稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結(jié)論期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在稅務機關(guān)出具清算審核結(jié)論后的首個納稅申報期內(nèi)統(tǒng)一申報。
尾盤銷售土地增值稅按季申報繳納。
七、 關(guān)于尾盤銷售土地增值稅單位扣除項目金額的計算方式
納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額不包括清算時與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，尾盤銷售發(fā)生的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金據(jù)實扣除。
各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額＝稅務機關(guān)審核確定相應類型房地產(chǎn)的扣除項目金額合計÷相應類型房地產(chǎn)的可售建筑面積。
八、 關(guān)于尾盤銷售土地增值稅適用免稅政策的具體情形
納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，普通標準住宅當期增值額超過扣除項目金額20%的，按規(guī)定繳納土地增值稅；普通標準住宅當期增值額未超過扣除項目金額20%的，可申報享受土地增值稅有關(guān)免稅政策。
本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知書的項目按照本公告執(zhí)行，已出具清算受理通知書的項目仍按原規(guī)定執(zhí)行，不再調(diào)整。《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條第二款、《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條第二款自本公告施行之日起同時廢止。
特此公告。
國家稅務總局
2026年1月1日
