【案情簡介】
2000年9月，某房產(chǎn)公司與百貨公司簽訂《租賃合同》，將某大廈75個商鋪租給百貨公司經(jīng)營，總面積3800㎡，期限暫定5年，自2001年1月1日至2005年12月31日，租金0.8美元/㎡/天。2001年6月，房產(chǎn)公司向銀行貸款900萬美元，并將該75個商鋪抵押給銀行。2003年5月，房產(chǎn)公司與百貨公司簽訂《補充協(xié)議》約定，將租期延長7年，租金減少至0.4美元/㎡/天。2005年5月，銀行訴房產(chǎn)公司借貸糾紛一案，法院判決房產(chǎn)公司償還本金900萬美元及罰息。在該案執(zhí)行中，法院依房產(chǎn)公司與銀行間的協(xié)議，裁定將大廈75個商鋪過戶給銀行。
2006年4月，銀行訴至法院，請求百貨公司騰退、交還租賃房屋，并支付從2006年1月1日至實際騰退日止的使用費。2006年10月，法院判決支持銀行的訴訟請求。
【律師點評】
一、司法解釋。《最高人民法院關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第29條規(guī)定：“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移?！?br />
二、本案處理。在房產(chǎn)公司與銀行借貸糾紛一案執(zhí)行中，法院根據(jù)雙方的抵債協(xié)議，裁定將上述75個商鋪過戶給銀行。依司法解釋，該大廈75個商鋪的所有權(quán)自抵債裁定送達時轉(zhuǎn)移。
該《補充協(xié)議》是房產(chǎn)公司與百貨公司在銀行抵押權(quán)設(shè)定后、原租賃期屆滿前簽訂的，它延長了租期且降低租金標準，應(yīng)視為在原租期外重新確立一項新的租賃關(guān)系。因此，該協(xié)議對銀行不具有約束力。
銀行于2006年4月起訴時，原租賃期已屆滿，其有權(quán)要求百貨公司騰退、交還租賃房屋，并支付從2006年1月1日至實際騰退日止的使用費。
