由于陳先生與劉女士的房屋買賣合同被法院確認無效，陳先生需要支付更高的價格另行購置房屋，為此，陳先生將房屋出賣人劉女士及其配偶魏先生，中介方北京鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司（以下簡稱鑫尊公司）告上法庭，要求三方共同賠償其房屋價值損失70萬元。6月26日，北京市海淀區(qū)人民法院依法審結了此起因房屋買賣合同無效而引發(fā)的房屋價值損失賠償糾紛案件。
陳先生訴稱，2008年經(jīng)鑫尊公司提供中介，他與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定以110萬元的價格購買劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款52萬元并向鑫尊公司給付了中介費3萬元，劉女士也如約交付了房屋。然而時過不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財產(chǎn)為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，后法院支持了魏先生的訴訟請求，并要求劉女士及鑫尊公司將購房款、居間服務費等費用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房價70萬元的房價款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、鑫尊公司賠償其房屋差價損失70萬元。
在庭審過程中，劉女士表示并不知道出賣房屋還需取得丈夫的同意，且陳先生及鑫尊公司也都沒有就此進行過詢問，因此自己不存在過錯；而且房屋買賣合同里面約定了違約責任是總價款的10%，所以她不同意給付陳先生70萬元的差價補償款。魏先生表示對于妻子賣房毫不知情，陳先生不應該向自己主張賠償款。鑫尊公司則認為作為中介公司，已經(jīng)履行了全部合同義務，現(xiàn)在房屋買賣合同無效是劉女士隱瞞事實所致，因此也不應承擔責任。
法院經(jīng)審理認為，依據(jù)已生效判決書，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買賣合同》時對合同附件三房屋共有人情況一頁的存在及所載內(nèi)容，即核實是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進行填寫，故均存在主觀過錯。劉女士作為共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房產(chǎn)的真實態(tài)度，最容易避免因魏先生拒絕出售涉案房屋導致合同無效后果的發(fā)生，且其作為出賣方，在買賣關系上占主動地位，故其對買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應為最大。鑫尊公司作為提供居間服務的專業(yè)機構，其應較普通人熟悉法律、法規(guī)的規(guī)定，但其忽視對魏先生相關意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風險予以提示，因此其對于買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應較陳先生重。陳先生作為買受人，未認真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過錯。綜合上述因素，法院確認劉女士按50%的比例承擔過錯責任，鑫尊公司按30%的比例承擔過錯責任，陳先生按20%的比例承擔過錯責任。最終法院依據(jù)評估結論判決劉女士賠償陳先生房屋差價損失35萬元，鑫尊公司賠償陳先生房屋差價損失21萬元，并駁回了陳先生的其他訴訟請求。
陳先生訴稱，2008年經(jīng)鑫尊公司提供中介，他與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定以110萬元的價格購買劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款52萬元并向鑫尊公司給付了中介費3萬元，劉女士也如約交付了房屋。然而時過不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財產(chǎn)為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，后法院支持了魏先生的訴訟請求，并要求劉女士及鑫尊公司將購房款、居間服務費等費用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房價70萬元的房價款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、鑫尊公司賠償其房屋差價損失70萬元。
在庭審過程中，劉女士表示并不知道出賣房屋還需取得丈夫的同意，且陳先生及鑫尊公司也都沒有就此進行過詢問，因此自己不存在過錯；而且房屋買賣合同里面約定了違約責任是總價款的10%，所以她不同意給付陳先生70萬元的差價補償款。魏先生表示對于妻子賣房毫不知情，陳先生不應該向自己主張賠償款。鑫尊公司則認為作為中介公司，已經(jīng)履行了全部合同義務，現(xiàn)在房屋買賣合同無效是劉女士隱瞞事實所致，因此也不應承擔責任。
法院經(jīng)審理認為，依據(jù)已生效判決書，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買賣合同》時對合同附件三房屋共有人情況一頁的存在及所載內(nèi)容，即核實是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進行填寫，故均存在主觀過錯。劉女士作為共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房產(chǎn)的真實態(tài)度，最容易避免因魏先生拒絕出售涉案房屋導致合同無效后果的發(fā)生，且其作為出賣方，在買賣關系上占主動地位，故其對買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應為最大。鑫尊公司作為提供居間服務的專業(yè)機構，其應較普通人熟悉法律、法規(guī)的規(guī)定，但其忽視對魏先生相關意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風險予以提示，因此其對于買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應較陳先生重。陳先生作為買受人，未認真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過錯。綜合上述因素，法院確認劉女士按50%的比例承擔過錯責任，鑫尊公司按30%的比例承擔過錯責任，陳先生按20%的比例承擔過錯責任。最終法院依據(jù)評估結論判決劉女士賠償陳先生房屋差價損失35萬元，鑫尊公司賠償陳先生房屋差價損失21萬元，并駁回了陳先生的其他訴訟請求。
